专访睿星本钱中国董事总司理马千里：全球顶级城市高房价带来新机遇，公众租房承受度会越来越高

21世纪经济报导记者 吴斌 上海报导

“买房难”正催生“住房热”。

在履历了疫情爆发后的大放水后，全球顶级城市房价普及飙升。2022年，一场收缩海潮席卷而至，部门国度公众更是面对高利率和高房价的双重冲击，房价虽略有回落，但照旧高于疫情前的程度，刚需“上车”照旧困难。与此同时，租房市场则一片火爆，美国等市场租金飙升势头显著，成为CPI高企的重要因素。

睿星本钱（Greystar）中国董事总司理马千里在承受21世纪经济报导记者专访时表达，在宽松货币政策和财务政策的助推下，美国几乎所有的工具都涨价，疫情爆发后房价一度飙涨，加上现在房贷利率高企，买房要罕见多，买不起房就只能往租，所以租金涨幅明显。

睿星本钱（Greystar）中国董事总司理马千里

睿星本钱总部位于美国南卡罗来纳州查尔斯顿，是美国规模更大的租赁室第平台。2017年，睿星本钱进进中国市场。

相关于爱买房的中国老苍生而言，目前美国人对租房的承受度更高。在马千里看来，将来中国公众对租房的承受度也会越来越高。生齿活动频繁，工做地点相对不固定，加上目前成婚年龄普及较晚等原因，使得人们买房的需求逐步延后，促使租房的需乞降承受度越来越高。别的，过往中国房价处在高速增持久，租赁市场相比照较小，跟着房价逐渐趋稳，将来租赁市场有看兴旺开展。

“鉴于中国的生齿和经济规模，中国市场将来必定会成为全球更大的租赁市场之一。”马千里告诉记者，睿星本钱会加大在中国市场的投资力度，将来五年期看投进250亿人民币摆布的资产，次要规划上海、北京、深圳等一个城市。

中国公众租房承受度会越来越高

21世纪：从文化角度看，美国人对租房承受度较高，而在中国人们更倾向于买房，若何对待那种区别？对投资会产生什么影响？

马千里：美国的房价在过往二、三十年间的涨幅远远不及中国，关于美国人来说，买房不是投资产物。此外，美国人的栖身活动性很大，本年在洛杉矶，明年可能在纽约，后年又换了一个处所，因而过早买房其实其实不便当。当他们确定将来很长时间城市在某个城市落脚，他们才会在那里买房，所以良多人在买房前提还未成熟时，他们更倾向租房。

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中国如今也走到了类似的阶段，生齿活动频繁，工做地点相对不固定，加上目前成婚年龄普及较晚，使得人们买房的需求逐步延后，促使对租房的需乞降承受度越来越高。别的，过往中国房价处在高速增持久，租赁市场相比照较小，跟着房价逐渐趋稳，租赁市场空间逐步扩展，将来有看兴旺开展。

21世纪：在高房价和贷款成本飙升之际，美国楼市整体有所降温，但租房市场照旧炽热，租金继续攀升。中国货币政策和美国有所分化，但一个城市租金整体上也有所上涨。若何对待那一现象？

马千里：美国租金增长和中国租金增长背后的原因有所差别。美国是因为通货膨胀，在之前宽松货币政策和财务政策的助推下，美国几乎所有的工具都变贵了，疫情爆发后房价一度飙涨。如今利率也有所提拔，买房要罕见多，买不起房就只能往租，所以促使租金涨幅较大。另一方面，美国赋闲率仍处在低位，工资有所增加，跳槽薪资涨幅普及在10%摆布，比来经济增长有所放缓。

中国的情状有所差别，良多人会抉择往资本相对更多、生活更为便当或者工做时机更丰富的城市，例如北京、上海、深圳、广州等大城市。但大部门人因为启动资金受限，或者因为限购政策，暂时无法购房，从而使得租赁需求变得十分兴旺。租房那个范畴并非一个投资回报十分快速的行业，而是一个相对稳重的行业。即便在经济相对低迷的时候，酒店、贸易、办公等范畴遭到的冲击会比力大，但刚性租赁需求仍然存在。在经济情况低迷的时候，人们的收进停行增长的同时也会影响租金的增长，以至还会招致租金些许下降，但无论如何，各人仍是需要一个居所，所以租赁住房市场不会呈现空置率急剧上升的情状。

21世纪：上海、北京等中国一座城市的租售比远低于伦敦、纽约等城市，为什么会呈现如斯大的差别？

马千里：上海的室第用地会比公寓用地价格贵良多，租售比相对较低，所以我们必定不会拿室第性量的地盘来做租赁，我们会拿贸易性量或者租赁住房性量的地盘停止项目开发，那种租售比其实跟其它的成熟市场是差不多的。从某种意义上说，公寓是往除了金融属性和学区属性的地道住房。

痛点背后蕴含机遇

21世纪：全球顶级城市的房价根本上都挺高了，刚需“上车”越来越难，美国、中国、韩国等次要国度的情状根本类似，痛点背后蕴含哪些机遇？

马千里：顶级城市的房价普及偏高，年轻人越来越难“上车”，但那其实也是个机遇。面临年轻群体的租房需求，我们能够继续地迭代、更新、研发，供给一个相对适宜的栖身情况。

21世纪：疫情一度给行业带来了不小挑战，从一个亲历者的角度来看，您感触感染最深的有哪些？疫情给行业带来了哪些改动？

马千里：往年上海疫情期间有良多事都让我印象深入。

别的，我们还发现，疫情让人们更存眷居家空间。租赁社区需要有比力好的公区配套和一些社区活动，给各人带来的幸福感可能远远高于本来的一个斗室间。房间的功用性也得到更多存眷，阳台之类的休闲空间越来越重要。别的，年轻人居家办公和健身的需求也越来越强，室内空间需要愈加乖巧。好比，同样一个30平米的房间，一个好用的折叠床能够在白日收纳起来，让房间酿成一个较为乖巧的工做空间；运动的时候又能够酿成一个适宜的健身空间。

中国将成为全球更大租赁市场之一

21世纪：睿星本钱在全球做了哪些规划？中国市场的定位是？

马千里：睿星本钱是一个垂曲性的城市公寓平台，建基于美国，如今也是美国规模更大的租赁室第平台，涵盖学生公寓、白领公寓、青年公寓、活泼长者公寓等。目前睿星本钱的营业广泛全球 笼盖北美洲、南美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，目前在全球有两千多个项目。

目前，睿星本钱在上海拥有长宁与静安两个城市更新项目。两者的性量差别，各有优势，已投进运营的长宁项目——驻在LIV’N 833是旧楼革新，天文位置佳，革新成底细对较低，但是产物力上存在一些短板。正在施工中的静安项目是完全从头开发建造，可塑性更强。总体来说，城市更新是一个大的赛道和时机，出格是在上海、北京、深圳等市场越来越成熟的城市，需要性越来越强。

21世纪：您若何对待全球以及中国租赁市场的开展前景？将来可能会呈现哪些机遇和挑战？

马千里：总的来看，租赁市场会越来越成熟，已经从过往一个不是机构化的地产赛道酿成一个机构化的地产类别。假设三四年前你说要投资长租公寓地产，可能良多人会不置可否。但现在跟着政府的鞭策，包罗如今REITs（房地产投资信任基金）的发行，长租公寓已经是一个逐步成熟的资产类别，将来的产物也会越来越丰富和多元化。将来市场应该是更多地适应总体政策导向和政府的需求，找到更好的贸易形式，那既是挑战也是时机。鉴于中国的生齿和经济规模，中国市场将来必定会成为全球更大的租赁市场之一。

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