美国低房贷利率时代一往不返，有一类买家却正好迎着高利率出场。
根据美国房地产抵押贷款巨头房地美最新数据，截至3月9日，全美30年期房贷利率从头攀升至6.73%，而一年前同期的利率只要3.85%。
不外，“疫情前，超越200万美圆的房子就欠好卖，价格也卖不高。疫情后，突然就呈现了200万-300万美圆房的现金买家。”波士顿房产科技公司美吉居（GeoHomeUS）结合开创人杨晓雯对第一财经记者反映。
那并不是个例。根据房地产经纪公司Redfin，2022年，近三分之一的美国房屋是用现金购置的，比2021年增加了8%，延续了疫情后的趋向。如今，美国用现金购置的房屋份额到达了2014年以来的新高，而那时美国房市处于行赎危机后的反弹形态。
“全现金购置在现在的丰裕买家中很流行，那次要是因为抵押贷款利率比一年前翻了一番。”Redfin阐发称，“有才能付出现金的购房者有动力如许做，因为那意味着他们不需要付出高额的贷款利钱。那进一步支持了仍然接近汗青高点的房价。”
房市旺季到来，情感改变明显
总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团结合开创人兼集团首席施行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者说，虽然市场上众口一词，但就其看察，3月份以来，美国楼市至少在工具海岸都会地域迎来“小阳春”。
“固然没到春天，但很多在居外网挂牌的美国经纪人，在赋闲了一个冬季后，那几天很快改变为忙得顾不上饮口水的情状。” 安萨里说。
根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，春季凡是是美国住房市场最重要的季节，全年约40%的现有房屋销售发作在3月至6月。那几个月特殊活泼，部门原因是有孩子的家庭想在开学前移进新家。
《华尔街日报》评选的美国千名地产经纪商之一、加利福尼亚州程欣迪地产国际（Cindy Chin Realty Int’l）总监程欣迪比来处于“一路床就带客户看房”的形态。
她告诉第一财经记者：“本年之前，客户不断迟疑不前，担忧不竭。但本年以来，客户一改此前的消极被动，变得十分积极共同，不单会主动问询有没有新房源，我们团队一有房源发布，客户就会立即反应，一有时间就看房。而以往，他们都是要到周末才会看房。如今，情状呈现了180度改变。”
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从市场情况来看，自2022年3月进进本轮加息周期以来，美联储一年内已累计加息450个基点。同期，美国30年期房贷利率也几乎翻了一番。本周，美联储主席鲍威尔表达，该机构或将联邦基金利率更快地提拔至较预期更高的程度。
程欣迪认为，客户买房立场上的那种改变很能阐明如今的市场意向。“改变背后的一种力量是现金买家，无需考虑利率。另一种是贷款买家，他们担忧如今不买，以后房价可能还会涨。到那时，房价高、利率高，双高的承担他们承担不起。”程欣迪说。
是谁在用现金买房
杨晓雯称，拿美国东海岸的波士顿市场来说，2023年开年时，持币求购的人良多，但新上市的房源很少。后来，跟着美联储进步利率以及不竭的鹰派发言，一些舍弃房屋查抄、舍弃财政庇护期的现金买家一度产生了踌躇，或者退出了交易。
“但仅一周后，市场从头活泼了起来，现金买家又回来了，以至加价合作。那些买家是高收进人群，喜好地点好形态好的房产，不是太在乎租售比。”杨晓雯说。
安萨里阐明称，颠末了大半年的利率爬坡，如今人们已对6%摆布的利率习认为常、不再惧怕。“买家心态发作了改变。疫情期间，买房酿成了一场夺房大战，如今，则能够在相对一般的形态下买房，很多现金充沛的买家就抉择出手了。”安萨里说，“事实 ，春天是人们凡是会买房的季节。如斯一来，他们就能够将房子出租给那些孩子需要在秋天于新地段进学的租客了。”
杨晓雯向第一财经透露，她比来就接触到几个“有意思”的买家。“他们持有现金，想投资一种三户型的多户室第（multi-family）。那种室第假设以一个产权买下三个单元，价格会比别离买三个单元更贵，买家仍是要三个一路买。因为如许一来，他们打理一个产权室第，会比打理三个产权室第要自在得多、随便得多。”她说。
杨晓雯说，那些买家大多是专业人士，如医生等高收进人士。她认为，目前涌现的现金买家可能是把钱从股市等资产撤到了房产市场。“我认为他们是求稳，否则无法阐明在租金回报低于按揭利率下，他们抉择投资房产。”杨晓雯说。
从地域来看，在Redfin的阐发中，全美有30个城市的全现金购置比例上升。此中，佛罗里达州西棕榈滩的全现金购房占比更高，达52%，其次是该州更大的城市杰克逊维尔（45.3%）。比例增幅更大的则是加利福尼亚州河滨市的增幅更大，有35.4%的房屋以现金购置，远高于一年前的22.3%。
在杰克逊维尔工做的Redfin房地产经纪人克鲁莱（Heather Kruayai）说：“（买家）次要是退休的人，或者是在美国其他处所卖了工具并从中赚了良多钱的人，可以在那里用现金买到工具。”
次要在美国西海岸运营营业的程欣迪介绍，她招待的买家大多是刚需买家，购房范畴在80万-100万美圆那一“甜点价位”。因而，在加州尔湾，部门地域“甜点价位”的房价比以前更坚硬，固然没有重现疫情时的猛烈竞价，但一个房源也会收到2-3个出价了。
年轻按揭买家被挤出房地产市场
在截至3月5日的四面内，美国典型的房屋销售价格同比下降了1%。但根据NAR的数据，即便房价攀升速度起头冷却，但2022年初次购房者在房屋销售对象中占比最小，为26%，比2021年的34%有所下降。那是自数据搜集起头以来，初次购房者的更低比例。
那是因为不竭上升的借贷成本和居高不下的房价已经将住房推向了近四十年来最难以承担的程度。据Redfin最新陈述，一个美国典型的购房者每月还贷额创下了2563美圆的汗青新高，同比增长29%。一个每月住房预算为2500美圆的购房者在今天的均匀利率下能够买得起37.6万美圆的房子。但在2月初，当利率降至6%时，同样预算的购房者能够购置40万美圆的房屋。
杨晓雯对第一财经填补说，疫情前，上述三户型的多户室第往往是拆成三个产权小单位来卖的。“如许一来，疫情前，一个年轻人买一个小单位上车相对随便，而如今，现金多的人间接买下了全套室第，年轻人买房更难了。”她说。
“我们发现，那些已经比力丰裕的人可以操纵强劲的住房市场，增加他们的财产，而那些试图改进本身情况的人往往被推到一边。”住房数据和征询公司Zonda的首席经济学家伍尔夫（Ali Wolf）称。
Redfin在陈述中称，美国的联邦室第治理局抵押贷款（FHA）凡是容许购房者付出较低的首付，在住房市场合作放缓的情状下，其受欢送水平有所上升。虽然如斯，丰裕的全现金买家仍然处于更有利的财政情况，因为他们不需要承担6%以上的抵押贷款利率。