近日，山东省威海市乳山的楼市引发存眷，缘自一条“乳山海景房二手房均价跌破千元”的动静引爆伴侣圈。那个价格被网友戏称为“白菜价”。
不外，在乳山买房用于养老的刘新（化名）向新京报记者表达：“网传乳山二手房均价跌破1000元/平方米并非普及现象，银滩区域的二手房价格普及在3000元-4000元/平方米，也有优良房源的价格在5000元/平方米摆布。”
那么，均价跌破千元的海景房，到底魔幻在哪儿？乳山的楼市事实怎么样？乳山的房价实践了吗？
━━━━━ “瑕疵房”甩卖也难
“春节后网传乳山二手房均价跌破1000元/平方米，但那并非普及现象。我们每年都有存眷银滩的二手房，其实价格普及在2000元-4000元/平方米，也有好房源还在5000元/平方米摆布。”家在天津、十多年前就在乳山买房的王燕惠告诉新京报记者。
记者从贝壳找房平台发现，截至2月10日，乳山市挂牌二手房1814套，挂牌均价约为3300元/平方米。此中，银滩旅游度假区挂牌二手房就到达1792套，挂牌均价约为3200元/平方米，挂牌单价更低为745元/平方米，单价千元及以下的房源共14套，全数位于7层或8层楼栋里的高层；单价1001元-2000元的房源共274套；单价2001元-3000元的房源共612套，单价3001元-4000元的房源共599套。可见，持牌单价在2001元-4000元的房源占了挂牌总套数的67.6%。
本地处置房地产销售工做的冯岩（化名）向记者透露，根据本地机构初步统计，本年以来，银滩二手房成交套数大不如前，只要十几套；价格从每平方米800元-2600元不等，很多临近海边的海景房成交价格仅为1500元/平方米摆布，个别房源均价确实跌破1000元/平方米。“我们看察发现，单价跌破千元的房源，根本上都是户型或者位置欠好的房源，好比朝向是纯朝北的。”
谈起乳山的低价房，本地从业多年的中介人员康志（化名）愈加熟稔：“确实有个别业主为尽快变现低价抛售房产、以低价海景房为噱头吸引买家等情形。有一些海景房单套挂牌价仅5万元摆布，以至呈现了挂牌价仅740元/平方米的情状。但是，银滩海景房的买家多是摄生养老为目标的中老年人，他们对操行有要求，那些配套设备差、不带电梯、位于顶层的房子，很难吸引买家，而越降价反而越没人接手。近期，银滩的二手房成交均价为2700元/平方米摆布，周环比下跌14.1%。”
2016年与王燕惠一路在乳山买房的刘新也介绍说：“如今价格太低的房源多是有特殊性的。好比，有伴侣在乳山的一套房子，没热气，炎天潮，冬天冷，并且在顶层，所以价格一降再降，降到每平方米一两千元也甩不出往。”
━━━━━ 曾经炽热的海景房
乳山位于山东半岛东南部，地处青岛、威海、烟台三市跟尾的腹地，被称为中国沿海的“长命之乡”。而做为国度4A级旅游度假区的银滩，因空气情况和海岸线吸引着各地旅客。在那里，不只有海鸟和沙岸，还有良多海景房，吸引了老年人和旅居人士。
回忆在乳山买房的履历，王燕惠告诉新京报记者，20年前，本身的亲戚退休后在乳山买了一套海景房。不久，那位亲戚邀请她往做客。其时，她就下定决心，等本身退休后，要在乳山购置一套房子养老。“十多年前，我在乳山买了一套小面积的海景房，但是那套房子没有热气，假设冬天过往栖身，会觉得不习惯。于是，我总想等乳山的楼市不变了再换一套房。到了2015岁尾，乳山的房子还在涨价，我没有出手。”
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王燕惠在2016岁首年月看到了换房的时机。“2016岁首年月，乳山的房子起头降价。几乎每周都有乳山的中介人员来天津组织客户坐大巴车往乳山免费游览。那些中介人员不只能说会道，还会给我们发礼品，管食管住。在游览线路中，中介公司带我们往看了一些项目，而那些项目售楼处的招待人员多以‘宜居养老’‘安康摄生’等理由，说服我们交定金买房。我们良多人就买了。”王燕惠表达，其时，一套80多平方米的房子总价约为28万元，均价约为3500元/平方米。六七年过往了，一些业主想挂牌卖出，发现挂牌价不到3000元/平方米，成交价不到2700元/平方米，“并且很不随便转手出往”。
而在刘新看来，在乳山养老确实不错，虽然如今房价鄙人滑，但是他不懊悔在乳山买房养老。王燕惠等多位购房人也均表达“其实不懊悔”。
━━━━━ 本地楼市往库存压力大
值得一提的是，自1992年起，乳山市起头建立银滩旅游度假区。1994年，银滩获批省级旅游度假区。2002年，银滩成为国度4A级旅游度假区。优良的天然生态情况吸引了各地的房地产企业前来开发海景房，那里是国内北方旅游房地产开发较早的区域之一。
在很长一段时间，银滩房地产开发定位于旅游度假，根据间隔海岸线远近的差别，划分为一线、二线和三线海景房。据统计数据，银滩旅游度假区累计开发小区135个。此中，一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。
根据乳山滨海新区管委会发布的动静，与其他季节性较强的旅游度假区一样，银滩海景房存在淡旺季现象。从全市网格化办事治理信息平台摘集数据阐发，6月至9月银滩业主栖身较为集中，此中8月中旬人数最多，约5万户、10万余人，已超越乳山城区常住生齿数量的2/3。
从2014年起头，乳山房地产市场逐步陷进低迷。据乳山市统计局发布的国民经济和社会开展情状公报，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%；到了2018年，全年房地产开发投资仅为23.38亿元。
2019年、2020年，乳山市没有公开该市房地产开发投资的详细数据，只透露2019年的房地产开发投资同比增长7.03%。尔后，2021年，乳山市房地产开发投资41.62亿元，同比下降31.4%。2022年前三季度，乳山市房地产开发投资20.93亿元，同比下降32.3%。
“目前，乳山的海景房库存压力大，购房需求不明显。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表达，与乳山类似，一个城市海景房的赐与规模大，同时投资投契的属性比力强，招致房源往库存压力大、物业治理不到位、房屋治理和住户治理紊乱等问题。那些问题也影响了城市的投资形象和海景资本。涉及此类问题的城市其实良多，包罗营口、龙口、海阳、乳山、南澳、惠州、北海等。相关地域要做好海景房的配套和办事，挠住新一轮房地产苏醒出格是文旅消费需求苏醒的时机，做好往库存和生齿导进的工做。
新京报记者 | 张 建
编 辑 | 武 新
排 版 | 寇德娜