一线城市写字楼查询拜访：广深租金下跌、外资频抄底，大宗交易额超千亿元
2023年伊始，一座城市写字楼市场夺跑进进促销行情。
广州天河，一名写字楼业主将名下公司移出办公楼，腾挪出空间出租给企业客户。上海北外滩，写字楼业主把推介材料发至社群和常识星球等平台，附以可冠名大楼、带车位等前提。北京向阳区，看京SOHOT2写字楼8套办公资产被摆上拍卖平台，吸引过万人围看。
促销热潮背后，折射出写字楼市场自信心遇冷的现状。
近日，感德梁行发布陈述称，截至2022岁尾，广州甲级写字楼空置率同比上升6.4个百分点至14%，深圳同比上升3.6个百分点至22.8%，北京、上海则别离为16%、16.7%。
虽然短期受阻，但写字楼资产具有不变现金流的特征，吸引了浩瀚持久投资者。
2022年，写字楼市场交易活泼，仅前三季度成交额便超越千亿元。新加坡头部房企凯德集团、全球另类投资巨头博枫、美国出名商管企业铁狮门等均逆势买进贸易资产，外资频繁呈现在交易市场。
进进新一年，在经济开展向好预期下，写字楼市场有看企稳回热。
感德梁行估量，2023年一个城市的净吸纳量估量将庇护正数，新赐与写字楼将刺激企业的移走活动，以金融业、专业办事和TMT中最为活泼。财政情况优良的企业将积极在低租金情况下承租位于核心地段的优良写字楼，估量设备和设想完美的新写字楼项目将更能吸引优良租户。
第一承平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表达，跟着疫情防控办法的优化，市场开展料迎更多利好，商用物业市场需求或逐渐回热，室第市场成交量价与将企稳。
广深写字楼迎赐与顶峰
2022年，北上广深写字楼市场迎来赐与顶峰，多个热门办公区域均有明星项目进市。
以深圳为例。2022年第四时度，位于前海的华海金融立异中心投进利用，将深圳甲级写字楼总存量推高至724.4万平方米。
感德梁行数据展现，2022年，金融业超越TMT，从头成为深圳甲级写字楼更大需求来源。从全年看，金融、TMT、专业办事业仍然高踞需求前三甲，但各自占比呈现较大改变。金融业在租赁成交中的占比达38%，较2021年上升约12个百分点。TMT占比23%，较2021年下降约15个百分点。专业办事业占比15.9%，上升约6个百分点。
“此外，2022年外企租赁成交占比力2021年进步6个百分点，但有相当部门为原址续租，扩大和新设需求其实不热切，整体租赁战略相对守旧。”感德梁行指出。
赐与量增加、需求量缩减，深圳写字楼市场空置率上行。感德梁行指出，2022年，深圳写字楼市场需求仍显颓势，全年净吸纳量共录得22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。深圳市空置率录得22.8%，较2021末上升3.6个百分点。
与深圳相邻的广州，也在过往一年迎来赐与顶峰。第一承平戴维斯数据展现，2022年，广州市共七个新项目进市，合计为市场带来53.9万平方米新增赐与。此中，前三季度，共六个新项目进市；第四时度，位于珠江新城的粤海金融中心进市，为市场带来13.3万平方米赐与面积。截至2022年岁暮，广州甲级写字楼物业市场总存量达660.5万平方米，同比扩大8.9%。
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值得重视的是，2022年，广州写字楼净吸纳量录得新低。据第一承平戴维斯，2022年，广州写字楼市场遇冷，净吸纳量降至近十年更低，约为2021年的9.5%。广州市均匀空置率四个季度持续上升，同比上升6.7个百分点至16.3%。
在招租压力下，各地写字楼业主均摘取降价办法，鞭策出租率走高。据第一承平戴维斯监测数据，2022岁尾，广州甲级写字楼均匀租金降至每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。感德梁行数据展现，2022年岁尾，深圳甲级写字楼均匀租金为每平方米每月203.5元，同比下降3.3%。
图源：图虫创意
外资积极规划
因租客和现金流不变，写字楼资产在地产行业降温时成为投资热土。历来喜爱长周期投资的外资企业，在过往一年积极规划写字楼资产。
10月17日，凯德集团以20.37亿元买进北京博瑞大厦，突破北京法拍市场交易纪录。关于买进原因，凯德集团对时代周报记者表达，此次收买契合凯德的投资战略，能够发扬集团以在开发方面的全面才能和优势，实现资产增值，为投资者带来优良回报。
世邦魏理仕发布的《北京写字楼租户普查2022》陈述指出，虽然外资租户权重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积未见削减，借助市场的时机窗口，积极施行扩租和晋级移走等方案。
陈述认为，移走晋级至更高操行写字楼成为越来越多中资和外资企业的配合诉求，在2022年短少憩整后，新增赐与在2023年将迎来小顶峰，散布于中关村、东二环、奥体、丽泽、通州等区域，市场有看继2021年后再现租赁窗口期。
“写字楼资产有不变的回报率，活动性也比力好，治理比力随便，那都契合那种外资机构关于投资标的的要求。”第一承平戴维斯深圳公司董事总司理吴睿对时代周报记者表达，2022年外资机构除了买进写字楼资产之外，也更存眷房地产新基建概念，如说物流仓储、生命科学园等。
中国城市更新论坛秘书长陈方勇对时代周报记者则认为，如今合作敌手不多，有时间渐渐挑，并且从持久看，核心城市仍然充满开展潜力。关于深耕中国的国际本钱而言，房地产市场调整周期赐与低价买进优良资产的时机。
感德梁行指出，2022年前三季度，贸易地产大宗交易额为1900亿元，此中写字楼占比55%，超越千亿元。展看2023年，写字楼交易估量将在自用买家兴旺需求的鞭策下连结活泼。
来源：时代周报