回忆2022年的深圳房地产市场，第一承平戴维斯认为，做为粤港澳大湾区经济双引擎之一，深圳在疫情的考验下展示出强大的经济韧性。现在，疫情已步进常态化，在二十大及十四五规划的战术规划下，深圳将释放出崭新机遇。
整体来看，2022年，疫情的扰动及严格的全球经济情况给深圳房地产市场开展带来了诸多影响。全市写字楼租赁需求于近年低位踌躇，年度净吸纳量显著下降，空置率持续四时度上升；零售市场情感亦受冲击，品牌多暂缓或弃捐扩大方案，空置率有所上升且增幅扩展；室第市场活泼度欠佳，开发商推盘节拍仍趋守旧，成交面积降至近四年更低。虽然如斯，但跟着防疫政策的优化，将来深圳经济开展料继续绽放活力，那有看为当地房地产市场开展注进积极增长动力。
室第市场活泼度欠佳
赐与面积及成交面积均显著下降
受整体市场活泼度欠佳影响，开发商拿地意愿略显不敷，其年内整体推盘力度继续疲软。深圳往年全年赐与面积达516.5万平方米，同比下降22.5%。此中，往年第四时度赐与面积达111.7万平方米，环比下降44.0%。
在疫情频繁扰动、经济情况整体承压、市场情感继续低迷的布景下，深圳往年室第成交面积同比下降31.5%，至388.7万平方米。此中，第四时度成交面积环比下降11.4%，至97.4万平方米。鉴于往年第四时度市场成交继续遇冷，叠加部门开发商仍面对财政及运营压力，季内各新盘折扣营销活动明显增加，季度成交均价环比下降6.8%，至每平方米64171元。
展看本年，部门开发商料恢复推盘力度以缓解活动性压力及债务危机。此外，跟着“金融16条”相关政策的逐渐落实，估量新批预售速度将陆续加快，供求失衡情况有看进一步改进。
短期内，虽然调控政策的优化及融资情况的不竭改进对居民购置力起到必然扩大感化，但因深圳室第销售市场情感继续疲软，加之2022年第四时度大量热门项目进市已吸纳了部门潜在需求，2023年购房者看看情感估量连结深挚。
鉴于中短期内隆重的市场情感仍将延续，加大促销活动及优惠力度仍将为开发商次要销售战略之一，深圳一手室第成交均价估量于2023年连结小幅下降趋向。
写字楼租赁需求仍处近年低位
空置率环比上升1.5个百分点
据第一承平戴维斯比来陈述统计，2022年前三季度，深圳地域消费总值同比增长3.3%，至2.29万亿元，增速别离高于全国、全省0.3及1.0个百分点。此中，第三财产增加值达1.45万亿元，同比增长2.2%，三产占比力2021年提拔0.5个百分点。
2022年第四时度，深圳有四个新项目进市，新增面积约35.5万平方米。截至往年岁暮，深圳甲级写字楼物业市场总存量上升至999.5万平方米，同比增长7.6%。季内，市场存在若干源自金融及信息手艺企业的扩大或移走需求。受此鞭策，深圳甲级写字楼净吸纳量环比上升1.5倍，达11.9万平方米。
虽然如斯，但因经济增长继续承压叠加疫情频频的影响，全年租赁需求仍庇护在近年低位，深圳年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。截至往年岁暮，深圳甲级写字楼空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。分行业需求表示而言，除金融、专业办事及信息手艺行业以外，源便宜造与能源及公共机构的租赁需求亦连结积极。
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期内，企业继续加强对房地产成本的掌握，业主则进一步降足以应对加剧的市场合作。截至往年第四时度末，深圳甲级写字楼租金指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，均匀租金降至每平方米每月177.1元。
2023年，深圳甲级写字楼新增赐与估量达145.3万平方米，此中第一季度估量将有6个新项目交付进市，共为市场带来约42.1万平方米的赐与面积。将来，金融、TMT、专业办事行业仍将是租赁需求主力，且新兴财产如新能源汽车、生命科学等行业的租赁需求亦有看稳步提拔。而另一方面，因为新增赐与将再迎顶峰，市场往化仍估量承压，全市空置率或将构造性上升。
在大量新增赐与进市的布景下，市场租赁合作预将加剧，业主或抉择陆续降足以应对市场合作，深圳甲级写字楼均匀租金估量延续下跌趋向。
零售新项目往化鞭策净吸纳量上升
但整体需求平平致空置率微升
2022年1-11月，深圳社会消费品零售总额累积至8841.18亿元，同比增长2.3%。分消费类型看，商品零售增长4.0%，而依靠于线下运营的餐饮业则受当地疫情冲击较大，其收进仍下降11.1%，但降幅已较1-10月有所收窄。
2022年，深圳零售物业市场共有7个新购物中心开业，合计为市场带来50.2万平方米的新增赐与。此中，四个项目于往年第四时度开业，合计零售建筑面积约31.0万平方米。截至往岁暮，市场总存量同比扩容8.3%，至655万平方米。
往年第四时度，新开业项目往化鞭策季度净吸纳量环比增长近1.3倍，但全年而言，疫情的扰动令业主及零售商自信心饱受冲击，整体需求趋于平平，年度净吸纳量同比下降超五成。全市空置率亦自2021年二季度来初次同比上升0.8个百分点，至8.3%。
受前述因素影响，零售商扩大情感走弱，业主亦降低预期，加之新增赐与进市租金较既有均匀程度低，深圳零售物业租金指数环、同比降幅均超越2.0%，均匀租金降至每平方米每月583.6元。
2023年，深圳零售物业市场估量迎来六个购物中心开业，合计零售建筑面积达约67.9万平方米。岁暮，市场总存量将同比扩大10.4%，至722.8万平方米。
跟着防疫政策的优化，零售品牌及业主自信心将逐渐恢复。在此布景下，新兴及中高端零售品牌租赁需求有看恢新生跃，空置率料将庇护不变。得益于市场自信心的上升，存量项目业主租金预期将逐渐回调，项目租金有看回回至先前程度。但鉴于拟进市项目租金或低于当前深圳均匀程度，因而均匀租金估量构造性下降。