资产的合理估值是建立一个有效公募REITs市场的基石，能够为REITs的发行订价供给有益参考，有助于按捺REITs市场的投契行为，实在反映底层资产的价值程度，为投资人、治理人与监管层释放更为准确的价格信号。
本钱化率（Cap Rate）是底层资产订价的常用目标，在不动产大宗交易市场中，能够实在地表现资产运营净收益与资产价值之间的关系，客看反映了投资者关于收益回报的要求。北大光华REITs课题组与感德梁行、中联基金等机构协做，按期停止不动产本钱化率的查询拜访研究，助力建立中国公募REITs市场的订价系统。
近期，在第二十四届北大光华新年论坛上， 北京大学光华治理学院传授张峥做了题为《成立不动产市场和 REITs 市场的彼此价格发现：不动产本钱化率调研》的主题陈述，发布了北大光华REITs课题组关于“不动产本钱化率查询拜访研究”第三期调研的功效与根究。
本次调研笼盖了多个城市的8品种型资产，收到了50多家不动产投资机构的问卷反应。值得存眷的是，差别于此前的调研，本次调研还考虑到不动产大宗交易市场中买卖两边关于资产价格的差别预期，设置了买方、卖方、两者兼有共三种角色，受访者从买方角色、卖方视角，别离填写相关的本钱化率区间，最末取两边定见重合的部门构成了调研结论。
市场对北京、上海的投资存眷度更高
关于差别城市、各类资产，投资人有哪些投资偏好呢？张峥传授介绍了团队的调研成果。
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本次调研抉择的一个城市为北京、上海、广州、深圳四座城市；次要的二个城市，指八个“强二座城市”，包罗杭州、南京、苏州、重庆、成都、天津、武汉和西安；其他城市则为上述城市之外中国内地其他城市。
从城市维度来看，北京、上海各类资产受存眷的比例都比力高，张峥传授指出，那表现出市场对北京、上海两座城市的投资偏好。而在非一个城市中，存眷度更高的前五个城市或者区域别离是：杭州、苏州、成都、除广深之外的大湾区，以及南京市。
从资产类型来看，最受投资人欢送的仍然甲级写字楼，而且，市场对北京及上海的项目有明显的投资偏好。商务园区、长租公寓（也就是市场化租赁住房）的投资时机在差别城市受存眷的水平都比力高，北京、上海的生物医药财产园受存眷度高，长租公寓是上海的各类资产中最受投资人存眷的资财产态。
新经济的相关资产遭到市场喜爱
在疫情情况下，哪些资产更随便遭到投资人的承认呢？张峥传授介绍说，新经济的相关资产在疫情情况下展示出韧性和增长性，包罗干仓物流、数据中心、冷链物流和工业厂房等那些新经济资产吸引了投资人的存眷。与此同时，REITs政策将仓储物流、工业厂房和数据中心纳进了试点范畴，也促进了市场的投资热情。
在那些新经济资产中，张峥特殊提到了仓储物流，他指出， 物流仍然是投资人最存眷的工业类资财产态。与此同时，一线及周边城市的工业类资产仍然属于稀缺资本，为投资人高度存眷，那次要与近年来一座城市及周边工业用地赐与紧缺的情状密不成分。
差别资产的本钱化率程度表示若何？
本次调研涉及到8种资产类型，包罗甲级写字楼、零售物业、商务园区、酒店、长租公寓/办事式公寓、仓储物流（干仓、冷链）、工业厂房和数据中心。
张峥传授提到，北京、上海核心区甲级写字楼的本钱化率在所有城市及区域中为更低，而且较接近，别离为4.2%-4.6%、4.2%-4.8%，同城市中非核心区的项目本钱化率要超出跨越约30-50bps；广州、深圳甲级写字楼本钱化率为4.3%-5.1%、4.3%-4.9%。
北京、上海、深圳三地的商务园区本钱化率较为接近，约为4.7%-5.6%。假设和北京及上海的非核心区的甲级写字楼比拟较，北京及上海的商务园区本钱化率要超出跨越10-40bps，那个差别比拟前期是有所压缩，次要因为当前投资人对商务园区资产的存眷度较高。
在疫情频频及内地经济颠簸的宏看布景下，长租公寓凸显出较为强劲的租赁根本面，抗风险才能强，遭到投资机构喜爱。北京、上海、深圳处于统一梯队，为4.5%-5.3%区间，广州则在4.8%-5.3%区间。
有关工业类资产的情状，买方、卖方关于一个城市及周边高标物流（干仓物流）本钱化率的要求别离为4.6%-5.5%、4.6%-5.3%，两者相差0.2%，表白买卖两边对资产订价揣度根本一致。
关于冷链物流，一座城市及周边冷链物流的本钱化率为4.8%-5.5%，因为冷链物流的运营专业度要求较高、交易活泼度低、资产构成复杂等多方面因素，专业机构投资人凡是认为，冷链物流本钱化率比拟同区位交易活泼的干仓物流超出跨越约50bps，而本次调研干仓与冷链资产的本钱化率区间较为接近，那阐明冷链资产当前有必然水平的稀缺性。
比拟产物原则化水平较高的仓储物流资产，工业厂房的定造化水平往往较高，在大宗交易市场上，工业厂房的活动性往往比仓储物流更低，统一城市品级下的工业厂房本钱化率会比物流仓储超出跨越约30-50bps。
关于将来一年本钱化率的趋向，投资者有如何的揣度呢？张峥阐发说，关于甲级写字楼、零售物业、酒店、非一座城市干仓物流将来一年的会有小幅上升；但关于商务园区、长租公寓/办事式公寓、一座城市周边干仓物流、冷链物流、工业厂房、数据中心项目，受访者普及认为本钱化率将持平。
REITs的短期订价尚未分化，持久格局还需看察
在当前国内公募REITs发行轨制下，根底设备公募REITs在发行前起首要对底层资产停止估值，并以此估值做为网下投资人询价区间的“价值中枢”。
截至2022年11月，市场上已发行公募REITs共22收，此中不动产类项目共12收，它们资产估值的本钱化率也闪现出了城市梯度差别。张峥传授阐发说，那反映了其投资风险差别。
此外，产物的市场化属性的强弱水平，也会对其将来收进增长性产生影响，从而影响其资产估值本钱化率程度。张峥还指出，已上市的12单产权类公募REITs，均匀的发行溢价率约为6.4%（算数均匀）， 由此可见，底层资产的评估值很大水平上影响了REITs的订价初始程度。
假设以二级市场数据为根底，测算REITs产物的年化分拨配率，也能够称为隐性本钱化率。 张峥认为，短期内国内REITs市场在订价方面尚未构成分化；从现金分配率角度来看，当前二级市场的增值溢价效应是比力显著的。持久会若何表示，能否能够构成与大宗市场彼此联系关系的价格区间？还尚需看察。
张峥传授认为，REITs产物和REITs底层资产的订价与估值具有配合的逻辑。从理论上说，两者的市场订价有着彼此锚定的关系。北大课题组期看在中国内地根底设备公募REITs市场稳步开展之际，通过研究阐发不动产大宗交易最新市场情况，显示REITs底层资产订价法例。
张峥，北京大学光华治理学院金融学传授、副院长，博士生导师，北京大学国度金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心施行主任。张峥传授次要研究范畴是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥传授是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的次要成员之一。张峥传授是国度开展变革委和中国证监会根底设备REITs结合调研小构成员之一，该工做为推进根底设备公募REITs试点打下坚实根底。
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