做者 | 李真
编纂 | 韩忠强
3个月前，万科郁亮的发言内容仍是加油鼓劲为主，他说，在市场更低落最黯然的几个月，要看着微光前行。3个月后，他的“微光”酿成了“曙光”。
12月16日，万科的暂时股东大会上，郁亮表达，“那几个月下来，我觉得微光在逐渐酿成曙光。”他评判，时隔20年，房地产再次晋级为国度收柱财产，政策撑持力度超预期。
郁亮的发言之所以有目共睹，是因为前几次带有预言性量的胜利吹风。2018年时，万科喊出了“活下往”的标语；2022年岁首年月，他又揣度，行业进进“黑铁时代”。而到了本年9月份，跟着房地产迎来稀有的政策撑持力度，郁亮一改正往“焦虑”的风气，对外表达“市场已不消恐慌”。
至少从“带头大哥”的融资动做中能看出，万科已经成为了那轮融资盈利的更大受益者。比来一段时间，万科不只方案发行500亿的间接债务融资东西，以至连大股东深铁也赶着提议股权增发。
就在12月19日，万科公布其配发H股的计划已获董事会附和。此外，天然还少不了各大银行机构的锦上添花，上百亿所银行授信礼包不竭，让万科获得了超3000亿银行授信额度（授信额度是指银行向客户供给的一种乖巧便当、可轮回利用的授信产物，但授信额度其实不等同于贷款额度，也就是说其实不代表客户必然能够借到授信数额的贷款）。
不断以来，在那家更具忧患意识的房契眼中，中国房地产的现状和将来要比许多人想象得愈加困难。而即便提早做足了预备，“老迈哥”的2022年也过得其实不顺遂，同样碰着了销售下滑、现金流下行等保存挑战。
现在，当融资大水漫过万科时，市场各方都在从头审阅着，行业“老迈哥”将若何捕获当前的时机，而那将是一盘难度更高的棋局。
大股东“站台”本钱运做
曲到如今，人们提起与万科相关的话题时，难以漠视的仍是宝万股权之争。那场闻名的宝万之争，最末以宝能出局、王石退席、深铁进主收场，还被写进了中国贸易史典范案例。
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新任大股东深铁也很共同，默默地当个不插手运营的合格大股东，不参与万科的详细运营。但每逢重要的股东大会，深铁治理层城市为万科撑足排场。
本年上半年的股东大会上，许多中小股东量疑万科市值严峻下滑时，深铁董事长辛杰强调，“不合错误万科设目标，不干涉万科治理团队，全面撑持万科开展。”但实正引发市场大范畴存眷的，仍是近期的一次股权融资。
面临本年11月以来的房企融资热风，深铁也不再只做“定海神针”，而是以国企大股东的身份，为万科融资开路。
12月1日，由大股东深铁向董事会提请批准配发新股，数量不超越公司已发行的A/H股数量的20%。
据市场人士预算，以万科近期的市值2200亿元，根据20%增发比例计算，万科的股权融资规模约在440亿元摆布。但此次通知布告的实正特殊之处在于，“由大股东深铁集团提议” 。
要晓得，万科过往也曾有配发H股股份的履历，但均由公司董事会倡议，并不是深铁集团。和万科前第一大股东华润屡次充任财政投资者差别，深铁则很少为万科供给财政撑持。那一次，深铁稀有主动站到台前，也引发了市场的诸多揣测。
（图源/视觉中国）
做为大股东的深铁能否将成为万科增发新股的认购对象？深铁对此并没有明白的回应。深铁总司理黄力平在近期的股东大会上表达，“尚不确定能否参与万科后续股份增发。”
一位证券从业人员阐发，“假设方案成行，深铁或将在购置股份的同时，也将旗下的优良项目注进给万科。关于万科来说，也能在增加优良资产同时，获得更多的资金撑持。”
背靠深铁那个大股东，万科足够后遭到了“混合所有造”的融资便当，融资成本以至低于很多国央企。本年前三季度，万科均匀融资成本从2021年的4.11%进一步压降到3.73%。
其实，单论筹集资金的才能，万科的融资形式能够称得上是良多房起降欠债的教科书。做为国内第一家上市房企，万科很早已经先后摸索过很多和信任、私募基金、外资企业及国资企业等的协做形式。
而跟着行业融资形势放宽，即便看起来不缺钱的万科，也起头施展它的融资才能。
11月21日，万科通知布告称，拟新增不超500亿元间接债务融资东西，那也成为其近三年来更大规模的一次债务融资东西。同时，各大银行也起头列队给万科授信送钱，万科拿到了超3000亿的授信额度，在房企中排名第一。
12月19日，万科进一步推进了H股配股融资，公司董事会已经审议通过了发行H股的议案；12月20日，万科提交了37亿元中期票据的注册申请；3天后的12月23日，万科又公布拟发行50亿元中期票据。
在优化债务成本和债务构造上，万科下了很多功夫。相较于银行授信、债务融资等体例，股权融资的体例有更凸起的长处，它不只能降低欠债率，资金用处也更为乖巧。万科总裁祝九胜提到，“做股权融资是要优化资产欠债表，同时降低融资成本。”
然而，企业的大规模配股，往往会利空股市。在万科公布配发新股的动静后，股价敏捷呈现了回调，次日（12月2日）万科A股价报18.39元，跌幅3.21%。
目前，万科增发H股的详细发行数目、发行价格、承配人数量等，仍然是个未知数。不外，已有部门机构起头逢高减持万科持股比例。11月14日-30日新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited持股万科H股比例从超越9%下降到6.89%；12月15日，摩根大通在万科H股的持股比例从7.2%降低至6.85%。
投资仍然隆重
行业龙头万科一贯嗅觉灵敏。那不只表示在融资动做上，更隐秘地表现在万科的投资战略中。
无论是此前的“白银时代”，仍是之后的“活下往”、“黑铁时代”，郁亮传递的忧患信号，经常引发行业深思。
但标语回标语，回到施行层面来看，想让一家房企改动天然的规模激动，难度要大多了。
2018年，喊出“活下往”标语的万科，曾经被良多房企视为危言耸听。但没多久后，万科就开启了一波逆势拿地，昔时末的资产欠债率到达 84.59％，成为上市以来同期更高程度。
2020年，地产行业调控政策频出，许多房企收紧口袋削减拿地，万科又狠狠的“梭哈”了一把，频繁拿地补库存，此前还接手了华夏幸福的部门项目。
从2019到2021的3年间，万科整体连结着较高的投资力度，拿地金额别离到达了：1610亿、1349亿、1401亿。
然而，2021年，房地产市场履历了火焰和海水的极大反差。上半年，楼市沉浸在一片乐看情感中，许多房企的销售增长创下了汗青新高。更具风险意识的万科也没“刹住车”，在2021年上半年买地买到了行业第一。
仅仅只是过了一个季度，整个房地产行业被压到了冰点。行业投资端敏捷收紧，万科紧跟着也削减了拿地，鲜少呈现在土拍市场。
但市场炽热期间夺到的许多地块，已经给万科的净利润形成了重创。2021年，万科净利润呈现了13年以来的第一次下滑，同比跌幅达45.7%。
那场稀有的净利大跌，引发了郁亮的一次稀有查抄。在岁首年月的功绩会上，郁亮以学生的口吻忐忑自嘲道，“就像一组学生没考好试，要拿功效单给父母看一样”。
（图源/视觉中国）
他深思道，“少数项目也呈现了投资上的失误，部门城市投资逃高冒进”，“本地公司高估本身市场潜力，对市场揣度过于乐看，拿下本身消化不了的项目 ”。
与之相对的是，万科区域公司的投资权重被大幅压缩，一块地要不要拿，决定权收拢在集团手里。
那和以往的形势有很大差别。一位曾经在万科工做过的房契营销高管透露道，“和良多房企差别，万科以往各区域公司有着很大的自主权，营销和拿地风气各纷歧，换一个区域公司和换一间企业的感触感染差不多。”
而自往年6月起头，万科在内部成立开发运营本部，以加强对万科各区域的管控，将投资权收拢到集团层面。
当然，那种调整战略也不独万科，良多企业都在岁首年月从头调整了本身的治理架构，标的目的与万科大同小异，均指向了强管控的构想。
各人都深知，颠末2021年下半年以来的残暴洗礼之后，收缩成为绝大大都房企的运营主题。房企垂头就能将金子的时代彻底完毕了，想要金子只能渐渐淘。
万科也同样在本年前三季度放缓了投资规模。三季报展现，1-9月，万科年内仅新增27个开发项目，比照2020年和2021年同期，万科则别离拿地101个、132个项目。
进进11月份以来，行业末于盼来了融资热风，“金融16条”，“三收箭”利好不竭，几乎出尽了所有利好融资的政策牌。
万科是那轮政策融资潮中的受益者，但至少目前来看，万科并未将大量资金投进到拓展和并购傍边，而是照旧对峙以往“现金为王”的守旧道路。
据华泰证券最新研报指出，“10-11月两个月，万科拿了总价205亿元的地盘，投资强度提拔至32.7%，而且全为开发项目。”不外，比照万科以往单月拿地额上百亿的速度来说，现在的投资力度仍然偏隆重。
一位万科某城市公司内部员工透露，“目前我们公司已在筹备明年储地方案，但关于整体拿地方案，还需要颠末内部的严厉审控。”
营销新考验
虽说万科不消再忧愁“活下往”，但其营业挑战却并未消退。在一些核心城市，万科的销售功绩起头呈现明显下滑。
即便在大本营深圳市场，万科本年前11月的销售排名从往年的第2名降至第9名，销售额刚过百亿，被招商蛇口、金地、卓著、中海等房企甩在了死后。
不只是在深圳，万科在北京和上海的销售排名也同样呈现了下降。据中指院统计，前10月万科在北京的销售额为109.5亿元，从往年的第5名降到了第13名；在上海也由往年同期的位列第6名降至第12名。
察觉到销售场面下滑的郁亮，很快坐不住了。2022年7月到8月，他用短短两个月时间，走完了全国100多个项目，完成了35个城市的实地调研。
那场调研让郁亮大受启发，他重视到，惠州公司售楼员跑到深圳城中村拓客、珠船员工一年几乎都在北方卖房。后来，郁亮总结道，“无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不克不及往找到客户”。
难以找到客户，是当下房企面对的普及问题，龙头房企万科也不破例。市界领会到，现实上，万科的楼盘已经呈现了明显的降价促销现象，但折扣等营销行动对销售的鞭策其实不明显。
据克而瑞研究中心监测，万科在本年年中已停止了范畴较大的折扣活动，销售均价有不小的下滑，7月销售均价约1.56万元/平方米，同比下降7%，8月销售均价约1.53万元/平方米，同比下降9%。
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只不外，那些降价办法，在销售提拔上的优势其实不明显。万科1-10月的合同销售额为3467.7亿元，同比下降33.45%，照旧排在了碧桂园和保利之后。
一位深圳房地产市场的营销负责人表达，“许多房企如今都在大搞降价营销，但市场关于那类折扣已经不灵敏了，自信心仍然仍是更大的问题。”
在当前的市场情况下客户越来越难找，万科也面对着空前的销售压力。两个月前的万科功绩冲刺会上，郁亮再次现身督战，表达将在全国一多量城市加强各类销售渠道的协做力度。
寡所周知，加强渠道协做力度，势必会影响毛利率，但在万科面对的运营挑战面前，比起毛利率，包管运营性现金流的稳步增长，要重要得多。
本年的市场下行下，最重视现金流的万科也难免呈现了运营上的问题。
财报展现，第三季度，万科运营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，那间接招致运营性现金流净额从上半年的83亿元削减为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%。
要晓得，销售回款不断是万科的运营重心。早在2014年万科就声称舍弃了规模，转而强调以回款为查核，“没有回款的销售都是耍地痞”。与之相对的是，万科销售第一的地位昔时就被绿地赶超。
但面临2022年的市场行情，万科仍然大大低估了困难水平。祝九胜在本年年中时曾指出，“我们在岁首年月或3月份时关于市场下行有预估，但没想过那么严峻。”
现现在，万科开发运营本部现在每个月在售项目都要晒功效、排座次，以天为单元对认购签约和回款停止监测和阐发。
关于后续的销售形势，万科仍连结着自信心，表达下半年的销售功绩会比上半年的功绩更好。
但禁受过那轮政策调控后，房地产市场已经呈现了不成逆的改变。短短一年多时间，以往的“恒碧万融”时代已经一往不复返，转而酿成了“碧保万中”的新格局。关于万科而言，新的挑战也将接踵而至。