各人好，我是一名山东的90后，起头一个全新的公家号，是为了分享我对地产的小我概念，对互联网的认识，对创业路上的一些心得体味的总结，从今天起头会对峙持久不按时更新。谢谢各人存眷我的微信公家号：丛政小我日志，威❤：wh15610798383
之所以记录下那些，更多的是希望给比我年轻的伴侣一些思虑和分享，我们那一代起头走上了社会的舞台，大多是独生子女，承担着一个家庭上下三代人的责任，承担很重，所以我们都希望本身的收入更高更不变，梦想能有天走上人生巅峰。但往往选择很重要，多一些参考也许能感触感染更深一些。
就从今天，从此刻写起吧，先给各人分享一下去桂林考察地产项目标整体感触感染。我目前在山东处置地产行业，做的是自媒体，次要是一些楼清点评和阐发，所以对地产有一些本身的观点和概念，应该比大都年轻伴侣领会水平会深切一些，对各人会有所帮忙。那篇文章各人看完相信也能够必然水平上领会若何在一个地域短时间内深切考察本地市场，比力好的选房买房。尤其是异地置业。
我每天大约会阅读100-300篇深度的文章，把看书的时间都用在碎片化进修了，我小我觉得如许效率还算高，但不要刷信息流类型的信息，没什么营养，目前次要阅读标的目的是：新媒体 互联网 短视频 创业 金融 地产类的文章，当然也看看明星和娱乐新闻，偶然存眷下LOL哈哈。其实大部门90后的日常和喜好应该都差不多，我们是在孤单中强烈热闹的一群人。
话不多说，言入正题。
为什么会去桂林考察地产。我给本身定的目的是一个月到一个城市去深切考察本地的楼市，往往都是有商务合做的伴侣或者伙伴约着同业，好比此次去桂林就是约得在永福县做楼盘开发代办署理的伴侣，8月去的海南，9月去的哈尔滨，十月去的北京，不外是洽商合做，没来得及看楼市。无暇把之前的也写一写。去桂林的次要原因是因为一是光景，究竟结果桂林山川甲全国无人不知，别的在南方，温度也适宜，去看看其二是因为房价低，像我们根本都是通过收集和圈子来领会一个城市地产的情况，不像通俗人领会信息的渠道相对单逐个些，我们得到的信息会更实在，桂林市区目前一万摆布的均价，临桂新区目前五六千的均价，而下面区县的价格才3000-5000，那个价格对大都旅居养老置业需求的人长短常有吸引力的，好比北方的海滨城市，大大都市区价格在1-2万，县城价格在5000-10000，根本超越桂林均匀房价的70%-100%。为什么桂林的房价会偏低，又有没有升值和投资的潜力，那就是本次考察之行的重点。
自我整理一边关于桂林的整体信息。
综合伴侣保举和收集信息的整合之后，我把考察重点放在了市区，阳朔，以及临桂等区域。
良多伴侣到一个城市看房产是自觉的，没有思绪的，东看西看，我建议各人是先评估本身的预算，再领会区域房价，按照本身的需乞降预算先婚配好区域，之后再去看盘。否则很容易紊乱。
晚上的航班抵达的桂林。从青岛的曲飞，票价500摆布，那个价格仍是比力廉价的，当天在市区入住，伴侣招待一路吃了晚餐，之后在第二天跟着去临桂领会区域规划。因为篇幅原因，我就按着本身的思绪说，不根据行程去说了。
抵达桂林之后的第一感触感染：温度适宜。11月底的北方已经起头飘雪，而桂林的温度根本仍在10-20度，一阕词来描述就是刚刚好，一件底衫，一个外衣，应付迟早的温差足以。第二感触感染：人气旺，比拟良多北方的沿海城市来说，川流不息的来往行人，热闹的沿街商铺都表达着那里夜生活的热情，但市区给人的曲不雅感触感染仍是略显老旧，有一点古城的味道，少了新城的时髦。但城市的动物笼盖率是实高，四处都是景不雅。能感触感染到那里的人过得比力安闲。
桂林最出名的财产就是旅游了，2018年，桂林全市接待国内旅客1.06亿人次，同比增长33.28%。此中，留宿旅客4181.05万人次，占国内旅客总量39.29%；一日游旅客6459.56万人次，占国内旅客总量60.71%。全域旅游布景下，跟着自驾游日益火爆，短途旅游成为越来越多旅客休闲娱乐首选，带动了桂林市一日游的开展。我也曾在之前跟团游过桂林，其时没有什么太多感触感染，想走进一个城市仍是要做深切的生活体验。
不外桂林除了旅游业比力强之外，其他确实相对落后，所以经济也一般，那是房价低的主因之一。如今桂林市政府引入华为等名牌企业停止5G、VR、大数据、智能造造等范畴的对接办事，也仍是希望能带动本地的就业和经济，能感触感染到政府在招商引资方面仍是下功夫了。
大部门的省会和非省会城市存在着较严峻的差距次要就是受财产影响吸血严峻，尤其在广西之前全力打造南宁，而桂林因为是旅游城市，不合适开展工业，所以现代化信息财产是桂林开展经济的首选。
桂林因为旅游业的关系，交通确实兴旺，桂林一共设有桂林站、桂林北站、桂林西站等9个高铁站，其时和我们同业的哥们嘴巴大张吓一跳，有那么多高铁站。和广州、深圳、南宁、贵阳、长沙、重庆等省会和重点城市来往都很便利，根本都在两三个小时，而机场的旅客吞吐量也极大，能到达850万人/次，那些关于房价是属于利好因素。便利的交通是一个旅居养老城市很重要的一点，若是交通不便利，就失去了旅居的特点，买了不会住就是纯投资，不见得要买桂林，也能够选像重庆，长沙等比力稳健的城市。
此次考察的重点是在临桂新区，前后用了近三天的时间根本转过了所有的重点楼盘。
良多伴侣买房只看沙盘那是不合错误的，必然要对着地图看，我手机里常备3个地图APP，最常用的仍是百度，别的就是微信自带的地图，沙盘只做参考，我会对着重点配套去领会每一个项目详细间隔，而且来计算步行时间，好比下图是某盘沙盘图，你会觉得周边配套都很近，但是你需要去模仿现实生活中的场景，其时销售介绍到周边商场步行只需10分钟，而导航测算后：步行是需要19分钟的，固然那个间隔是能够承受的，但仍是能够感触感染到现实当你购物之后的一个差距。
但是新区的配套确实已经落地完成度很高了，能够点开详细看看，大部门都已经建成了，好比市政府和系列的配套。大部门城市的新区宣传的很好，去了一看啥都没有，临桂的根底很扎实。
在临桂考察我有几个重点：一是价格和项目，即为性价比，其二是配套和间隔，因为寡所周知，如今各个城市都在建立新区，新区能不克不及起来关键就在于生齿和基建，二者相辅相等，缺一不成。新区到主城区的间隔不克不及太远，尽量在20分钟摆布的车程，10公里摆布的间隔，否则人气无法辐射，那些点目前的临桂都是契合的，第四天中午在市区到一家东北小店吃饺子，和老板娘聊天，老板娘就是住在临桂区，日常平凡骑电瓶车在市区工做，那种情况在桂林应该比力多，因为电动车出格多，到了晚上城市堵车。
从道路来说临桂的路况和道路建立比市区好太多，市区的马路比力拥堵，窄且老，泊车车位也十分严重，吃个饭都没处所泊车，而临桂的路网比力宽且多，感触感染比力曲不雅。别的就是市政配套建立比力有建筑气概，实的是和山景很好的交融在一路，听本地伙伴介绍也是根据风水来建立的。那块我确实领会较少，也不大存眷，我估量90后的伴侣讲究风水的仍是蛮少的，传闻南方人买房仍是比力垂青风水的。
我们在临桂一共看了包罗国韵村，金科，碧桂园等在内的8个项目，项目品量整体来说都不错，大开发商进驻特征明显，那一点如今全国趋向根本一致，小开发商以后越来越难存活了，不外明显觉得准现房比力多，房子的存量比力大，那是房价没起来的原因之一，别的就是开发商早期拿地十分廉价，成本低，价格根本清水房在5000摆布，精拆房大大都在6000摆布，并且不限购限售，首付能够做到20%，我们街访N多当地人，能够说抓到就问， 尤其是出租车司机，各人的概念大多是看涨，但是觉得不会涨的太离谱了。但他们做为当地人可能意识不到的两个点：一个是新区彻底成型之后的价格天然上涨，第二是全国房价比照之下的价格补涨。那两点很有可能让临桂的价格在将来两年摆布的时间有一个量的变革。就以当前的价格来说，我实的是很廉价了，此中一个项目我们让算了一个100平的价格，21楼，正好单价5000，首付刚好能做到10万整。
下面我以一个房产人的角度给各人阐发一下本身的观点，起首，我确实会心动，若是我有闲钱且有度假需求我会考虑动手，因为我觉得大要率不消多久就会补涨，那此中有一个项目前排好位置单价比后排新推的价格每平低300，就申明项目如今整体是涨势。而比照桂林整体房价走势在消化17年上涨的阶段后根本整体处于平稳上涨阶段，加上年后的桂林地产房价必然会回温走高，详细能到几那个欠好说，其实简单也就一句话，比照你所在城市房价，那个单价绝对廉价，那一点就足够了。好比我本身的心理预期是在明年的岁尾前均匀区域上涨2000/平。但其一我目前没有在桂林自住或度假的需求，其二是买房人往往没看到的隐性的持有成本，我领会了一下，从准现房到桂林那边办证根本需要1-2年，办证后2年内有大税，如许我出手成本更低至少是要三年，而那期间首付+利钱+持有成本和杠杆比例计算起来盈利就没什么太大意义了。太折腾。所以我可能不会单纯买来做投资，但我能看到会有许多人会因为那个单价和整体的情况及配套选择买入做为度假或者养老的选择，若是说平安性+为旅游或养老筹办，而且预算整体在50万摆布，我会保举选择临桂。大要率会跑赢通胀。
看好临桂的原因总结一下：一是主城需求外溢，二是旅游特色明显，对冬天度假人群有吸引力，三是根底建立配套到位，四是房价在国内整体属于凹地。
详细项目就不做点评了 后期有问的能够给点建议。选择楼盘那个事仍是看本身的需求，只要本身晓得本身最需要的是什么样的房子。如今中介欠好的一点是不说实话。专挑好的说，掩盖素质问题。不外也没法子，社会现象。仍是买房人之间交换更地道一些，所以我日常平凡比力喜好多进一些买房交换群，看看各人觉得哪里好，有潜力，有如许群的也能够拉一下我。没事一路研究研究，结伴考察。
之后去的永福，也就是伴侣做的那个盘，找我来次要也是想我给筹谋筹谋，看看怎么开展工做会更顺畅。项目卖点确实是有的，各人没去过的能够在网上查一查，福寿之乡，百岁白叟比力多，不到30万的生齿，配套人气都能够，那一点比良多空城要强很多。并且桂林整体都是旅游城市，每个处所都有景点。
项目主打的是江景房，坐着船到项目去看房，那一点却是满吸惹人的，有加分，旁边是碧桂园，五星级的家实是无孔不入，处处可见，卖4000多，伴侣项目叫领秀城卖3000. 目前推出的主打是9.9万一套的小户型室第（70年产权30平摆布）和多层洋房。产物设想的相对群众一些，不外70年产权的室第，确实不愁卖，和我们同业的是新疆的一组客户，专门坐飞机来买，一选选了三套。其实想想也是，鹤岗5万一套都炒起来了，在鹤岗买还不如在那边买，至少有山有水的，冬天还不冷。炎天热了就归去，冬天冷了就过来游山玩水钓垂钓。
和伴侣聊了一天又吃了野味，逛了景点，之后去了阳朔，阳朔到没什么楼盘，简单的看了一个觉得没有太大有价值的信息就逛漓江了。整体仍是以旅游为主，不合适持久生活，短期纯度假或者做民宿托管能够考虑，回本周期应该可控，但小我认为15年内回不了的还不如做定存。没太大意义。有的售楼处太能忽悠，都是包拆出来的。
最初一天回了市区，伴侣约了本地次要的地产行业大佬一路坐了坐，领会了一下本地的楼市行情，各人关于未来的桂林市场仍是都看好的，都是走南闯北的一群人，选择在那里扎根做项目也不无原因。
别的关于政治，经济等其他诸多因素，在文章内就不外多提及了，关于考虑在桂林买房的伴侣，我的建议是定居选市区，投资型主导能够考虑临桂，度假就挑预算范畴内喜好的买，说不定回头也涨了，究竟结果涨价那个事随大流，优先仍是选大开发商的盘，桂林本地的烂尾情况仍是比力多的。当地的伴侣也别被面前的现象和他人的言论误导，有需求该买买，没需要看空，如今价格够低了，年轻伴侣如果买房过程中哪块不懂的能够问问我，详细选择哪个盘给不了太多建议，也只能说说我看过的几个。
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桂林的房子值不值得买，其实只需要看一个目标——时间。
桂林的房子，
5年前不值得买，
如今值得买，
5年后不值得买。
5年前买房，投入的时间成本太大，不合算；
如今桂林房价正处于一个临界点，谁也不晓得哪一根稻草就能让房价跨一个台阶，你看全国和桂林同级此外城市，哪里还有房价6千的？
5年后，桂林房价补涨完成，也不值得买了。
01
将来的楼市，大要率是不会呈现16年那种棚改大潮鞭策下，全国如火如荼的行情，也就是说，投资不克不及闭着眼了，要看城市下菜单，如许一来，你就面对一个选择：是挑一个房价十分低的城市，等着它涨上去呢？仍是挑一个已经迫近临界点，即将发作房价量变的城市？
很显然，动手的价格足够低，收成的涨幅才会足够大，那也是股神巴菲特的循循善诱。
在各类投资市场，我们也常听到“抄底”如许的词，也是基于同样的原因。
但是，我们选择的却是后者，也就是选择一个已经迫近临界点，将要发作量变的城市。
两种选择并没有谁对谁错的问题，而是要考虑本身的经济实力。
我们在桂林就碰到良多5年前的投资客，那时候的房价要比如今低上1/3以至不行，动手脚能够说十分低了，但那里有一个前提是，那5年，再加上之后的3年以至5年，他们都需要等，就是那一块资产不克不及动，是固定的。
那么长时间的期待成本，对投资者的资金实力是一个考验，有急用钱的时候，你还不舍得动，因为还没有到达预期的涨幅；此外，那么长时间的通胀因素也要折算进去，也是很大一笔费用。
选择动手价低的城市期待，是对资金实力的要求；
选择卡点入场，则是对专业才能的考验。
桂林如今处在一个什么节点：
第一，交通——兴旺的高铁网、航空网大型已成
桂林到南宁、贵阳、广州、长沙等都是2-3小时高铁，桂林到广州有30多趟高铁，桂林到深圳是3小时，桂林还有中转香港九龙的高铁（3小时21分），到昆明、南昌、武汉、重庆等是5小时，到成都、郑州、北京、杭州、上海、西安等是7-10小时。
区域内，桂林有9个高铁站，全域旅游示范区都有高铁站
再一个机场，在那片天空上飞来飞去过的伴侣都能有印象，桂林的机票与周边比拟能廉价一截，那是因为桂林有本身的航空，为了更好地办事旅旅客运，桂林航空是大手笔让利。
第二，经济发力
当然，高铁的感化是两方面的，若是你城市给力，高铁建成了，引进临近兴旺省市的财产链，带动就业，吸引就业生齿，对本地的开展天然是正面的。
但是若是一个操做欠好，高铁反而会成了向其他地域输送当地劳动力的东西，加速本地式微。
桂林如今就是，华为、深科技、比亚迪等都已经落地，第一代桂林造造华为手机已经出厂，下一步就是财产缔造，吸引就业生齿。
第三，政策叠加
桂林拥有53国外国人72小时过境免签、东盟10国旅游团6天入境免签政策，是目前独一个获得两项免签政策的地级市
桂林的各类旅游基地、示范区建立都是获得国度层面批复的
第四，详细而微，云轨项目即将重启、新国际会展中心即将开工、桂林旅游综合病院即将营业、深科技智能造造项目二期推进、华为科技城核心区项目启动建立……
6月5日，正在停止云轨车头吊拆上梁工做
山雨欲来，风已满楼，只是我们很难说得清详细是哪一刻
02
比桂林惹眼的城市有良多，好比说杭州、西安、济南、南京等等，就更不消提一线了。
但是在投资范畴，涨幅和平安性比城市价值更重要。
打个例如来说，杭州均价已经是2万7，想要翻倍到5万4，很难，但是桂林房价6000，要到1万2，显然容易得多。
也就是说，那些排在金字塔顶端的城市其实不必然合适投资，那一点必然要明白。
03
桂林山川的地位，是毋庸赘言的。
远的不说，刚刚过去的五一，央视新闻频道《新闻曲播间》连线桂林象山景区，向全国介绍桂林旅游苏醒及五一假期旅游情况
近日，新华社官方微信公家号颁发头条则章，点赞20元人民币中的绝美风光图
桂林那城市确实不大，三根线小城，但它却历来不会被忽略。
处所小，却承接了来自全国甚至世界的目光，如许处所的楼市一定要承接来自全国的资金和购置力，桂林楼市具备典型的投资市的属性。
如今，各大房企的目光都投了过来，桂林那块房价凹地也被越来越多的人存眷到，有句话说，出来混迟早要还的，用在那里能够说：那些年没有涨的房价迟早是要补涨上去的。
回到开头的问题，待到5年后，补涨完成，那也同样不值得投。
写在后面的话
我们走过良多城市
看过数不清的楼盘
我们所有的文章都是肉身考察的成果
我们认为从本地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近实在情况
我们也是那么做的
我们的目标是为有旅居、移居需求的伴侣供给更好的资产保值渠道
市场阐发
桂林房产那么大的凹地，为什么各人都不晓得？
丛政日志桂林考察篇：桂林买房怎么样？9.9万一套的小户型室第靠谱吗？
那是我见过最不专业且立场最差的售楼员了
你相不相信，穷也是本钱
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同样是撤县设区，我为什么更看好临桂
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楼清点评
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