来海南那么久，楼Sir固然见识了很多开发商的骚操做，可仍是会经常被各类幺蛾子刷新三不雅。
回头看一下楼Sir接触的那些卖房套路里面，大部门都是通过网友爆料得知的，本身身边发作的其实其实不多。
不外凡事都有破例，那不，比来楼Sir有一个海南当地的伴侣小Q，因为买房的事找了过来，起初觉得没啥，但听他描述完买房的操做之后，发现那事十分蹊跷。
前几天，小Q突然一个德律风打过来，要借钱。
楼Sir问好好的为啥突然借钱，那边德律风里说看到个项目很不错，想买房，已经有4万多了，还差1万。
啥玩意？5万在海南买房？你当海南是鹤岗啊，曲觉告诉楼Sir，那里面有问题。
于是，我让他先把项目材料发来看看，然后再把那5万多买房的事儿大要说了一下。
成果正如楼Sir所料，确实没有听上去那么简单，回头一想又觉得不安心，趁着周末，便实地去那项目踩了个盘。
楼Sir那位伴侣口中的楼盘，就是位于儋州的“鸿基·湖畔新城”，看完那个盘，我整小我都欠好了，没想到，如今还能见到那么猛的推销手段。
总之，项目有必然的诱惑性，折扣更是戳到买房人心巴上，但是有几句话楼sir不能不说：简单来讲，就是你图的是5%的低首付和省下的十几万，而开发商觊觎的是你大几十万的贷款。
为了70万贷款，不吝20万的本金，还实是舍不得孩子套不着狼！
各人买房时，城市碰到一些诱惑力十足的活动，有些是馅饼，有些可能是陷阱。买房大事，别急着冲，先问问楼Sir再做筹算也不迟。
首付5万+买房本相
楼Sir的伴侣小Q是儋州人，生活工做也都在那边，工资不高的他，比来几个月有了想买房的筹算，说是以后能够把村里的父母接到市区，生个病什么的也都好赐顾帮衬一些。
别看小Q兜里钱不多，当买房方案提上日程之后，仍是很积极的。
在那期间，还找楼Sir领会了一下那边的房价情况，那边间接丢了一张房价地图过去，成果对方来了一句“觉得还能够”，就消逝了…
接着就是前几天，楼Sir接到了他借钱买房的德律风。
小Q说，国庆期间看到儋州有个叫鸿基·湖畔新城的楼盘，推出了“更高返现21万”的活动，还有各类目炫缭乱的活动叠加，本身就去现场看了。
| 宣传海报 小Q供图
看完之后，发现那楼盘不论是情况仍是户型都还能够，最重要的是活动力度还十分大。
按照他的说法是，在那里买房不只能够首付分期，还有个返租的活动，算下来，100万的房子80多万就能拿下，并且首付只要5、6万，再加上赠送10年物业费和车位利用权，那是相当的诱人。
小Q那一看少斗争好几年，就心动了。
不外为了保险起见，楼Sir仍是筹算去现场一探虚实，以后实要出个啥事，借进来的钱打水漂事小，那小Q如果因为买房掉了坑，我那伴侣也就不称职了。
儋州那大房价现状
老样子，先领会一下市场。
关于儋州，各人比力熟悉的有三个区域，别离是那大、白马井和洋浦，那三个处所，无论是房价仍是购房群体，都有着明显分化。
起首是市区那大镇，地处儋州腹地，室第房价在9000元/平上下，偏刚需属性；
其次是白马井镇的滨海新区，也就是海花岛对面海岸线一带，房地产开展比力早，海景室第2万/平＋，更多的是旅居属性；
| 左侧为洋浦，右侧滨海新区 图源儋州市政府官网
还有就是洋浦了，常住生齿约10万人，房地产项目没几个，本地人所说的买房，一般指的都是那大镇。
那高文为儋州市的经济、文化、教育、医疗中心，开展早已有了必然规模，各类配套也比力齐备，之前楼Sir也来那里踩过盘，看了几个项目，此中一个是保利·云上。
| 航拍儋州那大实景 楼Sir拍摄
关于那里的在售楼盘价格，楼Sir做了一张房价地图：
看得出来，那大房价跨度不大，根本在9千-1.1万之间，那个价格放在海南是什么程度？
按照楼Sir发给小Q的房价地图来看，儋州房价位列全省倒数第5，比它低的只要白沙、临高、昌江和屯昌。
那个房价，再比照一下城市规模，想要在那里买套房，不算一件难事。
看房体验
领会的差不多了，筹办动身，去之前联络了小Q，成果对方又下线了，楼Sir只好本身单独前去。
导航了一下，海口开车过去要1小时40分钟，实在不近，并且那项目天文位置挺有意思，显示在一个名为花果山公园的旁边。
从洋浦互通下高速后走北部湾大道，再转宝岛路，从一条不起眼的巷子拐进去不断往里开，转了几个弯、又过了一座桥就到了。
| 鸿基·湖畔新城的路边告白
远远看上去，鸿基·湖畔新城临湖而建，若是不是路边的告白牌，谁会想到里面会有一个如许的楼盘，有点世外桃源的觉得。
| 项目实景
没进售楼处之前，习惯性先在外面转了一圈，从外立面来看，项目产物也比力丰硕，有商铺、有别墅，也有洋房。
楼Sir在路边看到停了很多车，估量也是来看房的，随后便间接进了售楼处。
| 沙盘实景
鸿基·湖畔新城总占地约500亩，总建面约40万平，总户数3260套，容积率只要1.2，共分三期开发。
此中，一期占地162亩，规划有叠墅、洋房和高层合计47栋楼，总户数为1092户。
| 鸿基·湖畔新城鸟瞰效果图
据领会，一期次要分三个标段停止销售，目前在售的是三标段的洋房和高层，有105平、127平两个面积段，交房时间为明年6月。
前2张为洋房，后2张为18F高层
之后，售楼员便带着楼Sir看了样板间。
看完之后，觉得确实还能够，户型十分朴直，且因为阳台面积很大，能够贯串主、次卧以及客厅，得房率也比力可不雅。
| 样板间实景
别的，小区除了叠墅就是十多层的高层，再加上周边那个情况，也就怪不得小Q如斯上头了。
| 项目内部情况
固然产物不错，但周边配套有点一言难尽。
小区入口处的宝岛路一眼望过去，连个像样的商超也没有，固然有几个楼盘，但目测入住率不高，到了晚上，那楼盘根本就是孤岛般的存在。
像贸易、医疗之类的配套，间隔楼盘也都比力远，好比要去儋州夏季广场，从小区走出来就得半小时，再坐个公交车，根本得一小时起步。
| 鸿基·湖畔新城区位一览
整体看下来给楼Sir的觉得就是，那楼盘旅居没弊端，但关于刚需的话，不太适宜。
别的，该项目体量那么大，楼Sir还纳闷之前怎么没听过，便问了售楼员一嘴，对方暗示那项目仍是很有故事的。
本来鸿基·湖畔新城最早是中国宝安拿的地，其时仍是“地王”。
2018年，项目所在地块被本地政府以清收闲置地盘为由要求无偿收回，之后宝安提出行政复议，到了2020年，鸿基地产通过股权让渡，并起头了后续开发。
| 项目地块被收回的新闻 图源收集
整个过程，可谓是一波三折。
价格本相
看完户型、区位，紧接着算价格。
| 售楼处实景
售楼员告诉楼Sir，目前在售房源均价大要在1万/平，至于小Q说的首付只要5-6万是实，返租的事也不假，可到底若何操做呢？
以一套105平的高层室第为例，总价算下来约105万，我们一般贷款购置的话，首付3成需要31.5万，贷款7成为73.5万。
可若是根据鸿基·湖畔新城的操做，买房你只需要首付5%，也就是5.25万就能够了。
那个时候，开发商为了让你能够顺利贷款买房，会先为你垫付剩余的25%（约26.25万），待凑够3成首付后，你就能够拿去贷款买房了，而开发商垫付的部门，需要你在2年内还清。
看到那里，你可能会说“就那？不就是首付贷嘛”，别急，重点在后面。
只是根据上述的销售形式，开发商可能觉得诱惑其实不大，于是又推出一个返租活动。
也就是说，在你买房期间开发商会跟你签一个返租合同，许诺3年内返18万-21万不等。
那一笔账算下来，本来31.5万的首付，只要10来万就搞定了，而本来105万的总房款，其实也就花了84万。
此外，开发商还许诺再送十年物业费和车位利用权。
听上去操做流程有些繁琐，楼Sir做了一张图帮各人捋清晰：
| 首付贷流程示企图
如斯多的优惠加起来，那可不就是少斗争好几年嘛，据说通过那个形式买房的人不在少数。
那一顿操做下来，乍一看开发商很大方，垫钱外加送车位，但越是那个时候越要沉着，各人想一想，都2022年了，怎么还有天上掉馅饼的事？
诱惑不小 风险更大
那两年，全国楼市情况不竭，上市房企暴雷、小开发商跑路不足为奇，买房人更惨，轻则延期交付，重则烂尾停工，稍有失慎钱房两空。
回看那种“首付贷+返租”的销售形式，前者自己就是违规操做，后者大要率也是一种套路，此中的风险，楼Sir觉得有需要强调一下。
先说“首付贷”。
假设100万的房子，某开发商收你5万，再帮你垫25万，等买房人顺利交了首付、办完按揭，银行就会将70万的贷款发放到开发商账户上。
那以后，万一项目有个三长两短或者开发商跑路，买房人就有可能会落一个“房子交不了，贷款也得还”的下场。
也正因为那种操做有着极大风险，早在2017年，住建部就明白制止开发商及中介机构向购房者垫付首付款的行为。
| 相关政策截图 图源收集
其次是返租，楼Sir也碰到过类似情况，如海口椰树门和澄迈千秋城市广场，堪称“吃人不吐骨头的房子”。
买房时，开发商许诺能够返现，让购房者觉得占了大廉价，成果那返的钱其实就是本身的购房款，并且一般返个2、3年就没音了，与其说是返租，倒不如说是“羊毛出在羊身上”。
那一顿操做下来，看大白了吗？
关于那一点，跟乐东大烂尾楼“中和龙沐湾”在几年前玩的销售套路，大差不差。
开发商先是打出了“你出首付、我还月供”的告白，将原价1.5万/平的房子包拆成5000多/平，再忽悠购房者以原价贷款买房。
等各人把首付交了，贷款办了，成果开发商卷款跑路，购房者承担了一切，血本无归。
独一差别的就是，中和龙沐湾许诺的是返还购房者的按揭贷款，而鸿基·湖畔新城是帮购房者垫首付款，外加返现，那个返现时间不长，只要3年，但当前楼市瞬息万变，将来的事谁又能说得准呢？
| 鸿基·湖畔新城一期商铺
对了，还有一点值得留意，一般那种焦急走量、变相降价的，也能从侧面反响一个问题，就是开发商实的缺钱了。
当然，咱也不是说那个楼盘就必然有问题，可是一般的开发商一般也不会那么卖房，你说是吧？
关于咱们老苍生来说，买房那事儿，容错率实的很低，一步走错，懊悔莫及。
最初的话
不知不觉又说了那么多，最初再容楼Sir多絮聒几句，究竟结果以后小Q碰到的那种情况，也有可能会在你身上发作。
各人买房，就老诚恳实买房，别总想着开发商会平白无故给你福利，帮你上车。
楼Sir也不行一次说过，贵的工具纷歧定好，但廉价的必定不可，只要你在买房时听到有“返现、返租”的字眼的，神经也要立即紧绷起来，说不定有哪一环的套路等着你上钩。
综上，那岁首各人买房，楼Sir建议仍是首选一些比力出名的大房企，或者看一些现房销售的楼盘。
钱包其实严重的，安居房也不是不可，究竟结果买房，靠谱才是最重要的。
若是身在儋州的你比来筹算买房，能够私聊楼Sir，给你一些比力靠谱的建议。