文/乐居财经 张林霞
“房贷置换，500万贷款10年可省百万利钱”，“年化利率低至3.4%，先息后本，授信20年，中间不外桥”……
近期有很多人吐槽，收到资金中介打来的德律风，挽劝他们将手头利率较高的房贷转换成利率较低的运营贷，以此来节省大笔利钱。
“贷款换一换，利钱节省几十万”，那使得良多背负房贷的业主，听着非常心动。
以一套500万元的房子为例，根据首套房首付三成，剩下350万全数做商贷（利率4.6%），10年还款期限，等额本息的利钱总额约为87万元。
若是把350万元转为抵押运营贷，等额本息的利钱总额约为68万元。两者利钱差值约为19万元摆布。
如许一看，“运营贷置换房贷”确实可以省很多钱，但关于背负房贷的业主来说事实是馅饼仍是陷阱呢？
望文生义，运营贷款是指以中小企业主或个别工商户为办事对象的融资产物，贷款资金只能用于其企业或个别户的运营需要，是明令制止流入楼市的。而资金中介通过犯警手段，将房贷客户包拆成企业运营贷客户，通过在银行申请利率较低的运营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各类犯警收入，更有甚者可能让客户接受法令风险。
起首，贷款置换自己的“手续费”就十分高。
存量房贷要想转换成运营贷，起首要成为一名个别工商户或者公司法定代表人。根据目前贷款材料包拆费用在1万元摆布，同时在此后的贷款期限内，每年维持空壳公司的费用在1000元摆布。
凡是中介会根据贷款金额的1%-3%收取办事费，别的，打点运营贷时，需提早将存量房贷结清，再将解押后的房产做为运营贷的抵押物，在此过程中，中介会供给过桥资金，收费尺度从每天万分之六到千分之三不等，即100万元每天需要600到3000元，根据整个流程半个月来算，200万房贷过桥资金的成本约5.4万元。而且，部门运营贷产物要求3至5年偿还一次本金，那时客户可能又要找中介破费一笔过桥费用。
其次，运营贷置换房贷面对贷款收回风险或影响征信的风险。
某国有银行客户司理暗示，该行会按期对运营类贷款停止数据筛查，系统会关于资金流向不明白的贷款停止风险提醒，银行客户司理在贷后办理过程中，客户若不克不及供给相关证明质料，则会面对贷款收回的风险。而且，他认为那种运营类贷款期限一般只要3-5年，比房贷的期限短良多。银行为了查验客户的财政才能，会在贷款到期后要求客户一次性还完本金，再按照告贷人其时的综合前提打点续贷，如今谁都不克不及包管届时能够续贷成，更不克不及包管续贷时的利率与本来一样。
最初，存量房贷置换运营贷涉嫌违法。
湖北大诺律师事务所律师陈进伍暗示，不明事理的购房者，若是禁受不住资金中介的诱惑，而将名下存量房贷转换成运营贷，是会面对法令风险的。
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就政策层面而言，我国是制止运营贷流入房地产范畴的。2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建立部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于避免运营用处贷款违规流入房地产范畴的通知》(简称《通知》)。《通知》规定，银行业金融机构不得向无现实运营的空壳企业发放运营用处贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的告贷人，要进一步加强告贷主体天分审核，对工商注册、企业运营、纳税情况等各类信息停止穿插验证，不得以企业证明质料取代本色性审核。
别的，按照《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证功，以棍骗手段获得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信誉证、保函等，给银行或者其他金融机构形成严重丧失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金；给银行或者其他金融机构形成出格严重丧失或者有其他出格严峻情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并惩罚金。”
文章来源:乐居财经