从小渔村到大城市，香港地产百年潮起潮落、触目惊心
开埠181年来，香港地产市场潮起潮落，见证着东方之珠光线四射的传奇汗青。它为那个城市创造了浩荡财产，但也成了许多公众的生活枷锁和繁重承担。
香港地财产的汗青最早能够逃述到香港开埠初期，其时逐步呈现了地盘拍卖和地盘批租轨制。二次大战后，跟着生齿的急剧增加，地盘和房屋求过于供，新兴的地产开展商们不竭鞭策着地产运营体例变化。与此同时，香港的公屋轨制也逐步确立。
1970年代初，陪伴着香港股票市场的昌隆，以各人今天所熟知的香港“四各人族”——长江实业、新鸿基地产、新世界、恒基兆业为代表的新兴地产开展商，相继挂牌上市，敏捷开展强大。到1990年代，地财产已成为香港经济的重要财产收柱，被称为“香港经济的冷暑表”。
本期皇牌大放送《广厦万万间——香港地产百年史话》将从开埠初期，香港地盘轨制确实立起头，讲述香港地财产的百年开展汗青，探究香港若何一步步地创造“地产神话”。
开埠之初：只租不卖的地盘轨制
在香港的心脏地带中环，有一座华贵的哥特式教堂静卧闹市之间。它落成于1849年，是香港现存最古老的西式教堂，名喊“圣约翰座堂”。那座建筑物之所以特殊，因为它脚下的地盘是香港独一一块所有权不属于官方的地盘。
△圣约翰座堂
在1841年之前，大清王朝统治下的香港跟全国其他处所一样，实行地盘私有造。跟着满清政府割让香港予英国，香港的地权轨制从此发作底子性的改动。英治期间，香港所有地盘都属于英国皇室，并称为官地（Crown land）。唯独圣约翰座堂属自用地（Freehold），昔时由英王送赠予圣公会的坎特伯雷大主教。
常传闻政府“卖地”，现实不是把地盘永久出卖，只是以租出或其他体例批出利用权，期限一到，便要收回政府。拍卖的只是地盘利用权，而非所有权。所以港英政府不是卖地，而是租地。但是地盘利用权能够自在让渡。
每份地盘租约里城市写明，你只能用那块地盘做什么。与此同时，一套与地产相关的税收轨制也逐渐成立，包罗卖地收进、地租、差饷和物业税。房地产成为港府的更大财务收进来源，为香港的低税造奠基了根底。
香港大学房地产及建立系讲座传授 邹广荣：
“我想其时港英政府看到卖地也有那么多钱，就庇护一个低的税率，一路就因利乘便。”
△1872年的香港
跟着城市开展和生齿增加，香港地盘赐与日益严重。19世纪中期起，一系列填海工程陆续展开。
香港大学房地产及建立系讲座传授 邹广荣：
“其时填海的时候，沿岸的业主有份出资，填完之后，他们有权以某个价格买前面那块地。所以其时填海应该不是政府出资的，是沿岸的业主有份出资的。”
以英资为主的洋行通过买地和出资填海获得了相当多的地盘。但是在二战之前，香港的洋行次要处置商业或工业，根本上不涉足房地产。
1947年，第二次国共内战发作，内地大量生齿涌进香港。生齿急剧增加，招致香港一房难求。其时香港的室第楼宇一般只要三到四层，更高五层。虽然市场需求浩荡，但室第买卖幷不活泼。原因就是，其时香港楼宇的买卖体例是整栋卖，大部门人都买不起楼。那种传统的房地产运营体例与战后香港社会经济的开展严峻脱节。于是，一场房地产革命悄悄鼓起。
公屋轨制：大火之下的革命
在1950年代，香港的栖身问题严格，许多人抉择栖身在“寮屋”里，那是指暂时搭建的简易房屋，长短法占用官地建不法的楼宇。起初，寮屋搭建在市区四周的空地，但很快就沿着山坡向四处蔓延，构成一个个密集的板屋区。板屋区的供电、排水、卫生前提，以及治安情状都很差，平安隐患严峻。
1953年12月25日夜晚，石硖尾板屋区发作大火，形成3死51伤。之后一年之内，其他板屋区又先后发作五场大火，4.2万人丧失家园。
△1950年代 市区四缜密集的寮屋区
为了安设哀鸿，港英政府收回灾区的地盘，用来兴建徙置屋，就在昔时，第一批徙置屋在石硖尾村子成，为5.4万哀鸿供给了住所。在兴建徙置区的同时，港府设立“屋宇建立委员会”，负责统筹兴建廉租屋。
香港城市大学公共政策学系房屋与都会研究传授 叶毅明：
“廉租屋是给一点略微收进比力高一些的，譬如白领或一些工场的技工。”
进进1960年代，因为移民和偷渡者大量涌进，香港生齿继续快速增长，香港的房屋求过于供，板屋区仍在蔓延，板屋居民人数陆续攀升。港府不能不多管齐下，增加房屋赐与。
“它的第一波其实不是公屋，它的第一波其实是放宽了我们所谓地积的比率，使得那些房屋就能够建高一些，所以你看见了五十年代底、六十年代初，建的楼房就已经是比力高。”叶毅明说道。
△石硖尾徒置区
1964年，港府颁发房屋政策的白皮书，公布要在10年内建成190万个徙置单元和29万个廉租屋，并放宽进住徙置屋的资格，标记着香港公屋政策的构成。
但就在此时，因为港府放宽租务管束，拆卸旧楼重建变得随便，香港地产商过度投契，引爆了一场地财产和银行业的危机。1967年5月，香港发作了一场规模空前的“反英抗暴”运动。
王于渐是香港经济学家。他认为，运动之后，其时政府就起头从头根究整个房屋政策，起头成立大规模的公营房屋政策。香港房屋市场里面差不多一半是政府建的公营楼，一半是私营楼，形成了香港如今的场面。
在1967年的危机中，香港一批有目光的新兴地产商，准确掌握住时机，大量吸纳被平沽的地产品业，从而奠基了日后在地产市场大展鸿图的根底，将香港的房地财产推向了昌盛的新时代。
私楼市场：华资开展商的兴起
开埠以来，曲到1980年代，香港的经济命脉，包罗银行、保险、贸易地产和公共事业，几乎都掌握英资财团的手中，但他们次要兴建贸易楼宇，较少介进室第市场，因而为华资地产商的开展腾出了一片六合。1969年到1972年，香港股市进进狂热期，几大华资地产商借此机遇纷繁上市。
1970年代，香港经济敏捷起飞，成为“亚洲小四龙”之一，社会日渐丰裕，生齿继续快速增加。“那些华资地产商就操纵几个地产的低潮就投了良多地盘，乘着那个大浪，就强大得很快，但英资就没有做到。”邹广荣说道。
1978岁尾，中国内地掀起变革开放的大潮。做为毗连内地与世界的桥梁和窗口，香港迎来了空前的开展机遇。地产商大举投资兴建各类楼宇。长江实业的李嘉诚、新鸿基的郭德胜、新世界的郑裕彤、恒基兆业的李兆基，兴起成为香港地产界“四大天王”。
△香港地产“四大天王”
香港岭南大学汗青系传授 刘智鹏：
“他们有一些共通之处，好比说长江李嘉诚是幷购了一些外资公司，新鸿基也有一些，恒基也有，将良多外资企业原来拥有的，好比货舱或者电厂的用地，腾出来建楼。通过那些办法，很快成为香港地产界无足轻重的公司。”
上世纪八十年代初，香港地产泡沫不竭膨胀，香港前途问题也起头浮现。
1982年9月，英国辅弼撒切尔夫人拜候北京，与邓小平讨论香港前途问题。不久后，中国政府公布，将在1997年收回香港。动静传出，很多英资开发商削减了在香港的投资，“高处不堪冷”的香港股市和楼市应声回落。
在部门英资财团抉择淡出香港之际，香港的华资地产商却逆市而上。“他们关于香港的地产都是很有自信心，因为他们看到生齿增长很快，所以他们就不怕在地产低潮时人弃我取。”邹广荣认为。
△市场对「一国两造」有自信心，楼价大升
1984年12月，中英在北京签订关于香港问题的《中英结合声明》。香港进进回回过渡期。中国政府许诺，香港实行“一国两造”50年稳定。跟着香港前途明朗化，房地产市场也进进了长达十多年的昌隆周期。
回回之后：地产市场的升降
在1997年香港回回后，第一任特首董建华动手起头处理房屋问题，提出将来每年新建房屋很多于八万五千个，也就是闻名的「八万五」方案。他方案每年兴建的公营和私营房屋单元很多于八万五千个，十年之内全港七成人能够拥有居所，轮候公屋时间缩短至三年。
然而，那项方案生不逢时，碰着了亚洲金融风暴。据政府差估署材料，香港的楼价指数从1997年7月的167.2点，下跌至2003年7月的58.4点，跌幅达七成。
为了挽救楼市，时任房屋及规划地政局局长的孙明扬，公布了一系列政策限造地盘房屋赐与，加上中国内地开放居民赴港澳「自在行」，2003年下半年，香港经济苏醒，房地产市场触底上升。
2008年金融海啸之后，全球量化宽松，大量热钱涌进香港楼市；与此同时，香港的房屋赐与却大幅削减，刺激楼价急升，单是2009年便升了两成多。从2008年到2021年，香港的私家室第售价指数从120.1大幅上升到392.7。换句话说，13年间，香港的楼价上升了约2.3倍。跟着楼价和房租大幅飙升，香港市民生活承担日益繁重。
2012年7月，梁振英就任香港特区第三任行政长官后，摘取压制楼价的办法，公布增加房屋地盘的赐与，幷造定了新的久远房屋战略。梁振英按捺楼价的行动收效不大。
“那个问题其实延伸到林郑月娥的政府，迎来经济开展在近期的一个顶峰，可是地盘赐与跟不上了”叶毅明认为。
2018年10月，第四任行政长官林郑月娥提出“明日大屿愿景”，供70万至110万人栖身，和“北部城市区”开展方案，可包容250万生齿。
“很遗憾，我想从梁振英政府和林郑月娥的政府，其实他们的规划或者愿景太大了，没有足够的时间做足够规划，更别说完成。”叶毅明认为。
△“明日大屿愿景”
目前，香港楼价有所回落，但仍处于高位，均匀售价达每平方米14万至17万港元。人均栖身面积不敷15平方米。在公屋赐与方面，一般人申请公屋的均匀轮候时间长达6年。
李家超上任后，屡次强调他会优先处置房屋问题，改进市民的栖身前提。在他首份《施政陈述》中，他提到会推出全新“简约公屋”，将来五年兴建约3万个单元，将轮候公屋时间及时“封顶”，将来缩短至4.5年。
一百多年来，香港地财产的开展见证了东方之珠从小渔村开展成大城市的特殊过程，为那座城市创造了浩荡财产，也成了许多公众的生活枷锁和繁重承担。百年沧桑，日新月异。回回祖国25年的香港，正在从头动身。实在处理持久困扰着香港居民的住房难问题，已经迎来前所未遇的新契机。
本周六晚 22:00
凤凰卫视中文台《皇牌大放送》
《广厦万万间——香港地产百年史话》
造造人：陆 璐
主 编：施纯志 黄博 杜伊婷
编 辑：杜伊婷