那两天，关于海珠的新闻有些密集。
周末，因为疫情传布，海珠大部门街道均停行非需要活动，只要琶洲街幸免，没有红色“预警”。
比来，琶洲的好运似乎“开了挂”，除了没被疫情“攻下”，官方还给发糖了。
周五的时候，省政府发布《关于设立广州琶洲经济开发区的批复》，把琶洲西区、琶洲中二区和琶洲东区、琶洲南区3个片区，702.1672公顷的面积晋级为广州琶洲经济开发区，成为广州第9个经开区。
根据官方文件的内容展现，琶洲经济开发区的范畴和位置大致如下：
琶洲西区：东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江；
琶洲中二区和东区：东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江；
琶洲南区：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。
对面金融城还在为限高苦恼，琶洲却已经完成打怪晋级，晋级为“贵妃”了，不能不说，后宫佳丽三千，省里却专宠琶洲，实是好命啊。
01 琶洲涨不涨不晓得，但言论已经打起来了
关于地产人来说，琶洲晋级为省级经济开发区，并非最让人欢唤沸腾的。
最让市场躁动的，应该仍是文件中的“严禁贸易房地产开发”那一句，间接让人浮想联翩。
八姐在看到文件当天晚上，第一觉得也是，琶洲赢麻了。
公然，第二天一大早，一大堆中介就起头唱好琶洲 。
以至有中介煞有介事说，受琶洲稀缺水平多米诺骨牌影响，珠城、东风东、员村、天河公园、广氮、奥体、万博、大学城等板块，都能趁琶洲打的那一针“激素”，食上一波肉。
就连番禺莲花山、长洲岛也跨过“大山大河”前来蹭热度。
似乎琶洲就是广州的那只“蝴蝶”，随意在扑哧一下同党，就能在全市引起惊涛骇浪。
富在深山有远亲，穷在闹市无人问。本来房地产板块的炒做也那么深谙“人之常情”。
而跟着前一两天的激情过往，也有人起头沉着下来，有网友就评论说，琶洲出个规划，个个满嘴跑火车。
地产专家郑浩志也劝市场沉着，琶洲已经够牛，标签不标签，对市场影响其实不大，况且，根据市场行情，楼盘降价尚且欠好卖，何况涨价？
总之，琶洲成为经开区，在地产圈已经打成了一锅粥。
如今，我们就别离来阐发阐发两种差别看点的底层逻辑。
02 躺赢派：室第稀缺，时机就来了
咱先看躺赢派对琶洲的新规划的观点。
“将来的房价的天花板”
“琶洲进进卖一套少一套的时代”
“琶洲从此要起飞了”
那些说法，都是那几天网上对琶洲新定位的解读，大都是站在了躺赢派的角度对待琶洲的利好。
他们认为关于琶洲利好的理由，能够简单的那么往理解。
1）琶洲经济开发区的规划，间接拔高了琶洲的财产站位。将来只一心搞事业、搞经济的，那一片区域的开展蓝图，坐稳了与天河珠城齐头并进的“交椅”。
2）严禁贸易房地产开发，意味着琶洲的室第市场没了增量，室第会稀缺化，然后外溢到周边区域。
翻看2020年政府对琶洲高新区的规划，其时的表述是“合理确定配套设备、室第用地比例，严控房地产化倾向，合理、集约、高效操纵地盘资本。”
而如今，是“严禁贸易房地产开发”。
一个是严控，一个是严禁，一字之差，就让其意义发作了量的改变。新规划将室第赐与的增量间接摁死了，就会招致稀缺。房子只要足够稀缺，那么价值就会更大化。
如今，琶洲的新盘不多，在售的只要琶洲南TOD、保利招商天珺以及保利湖光悦色，那三盘的货量加起来，也不外是2300套摆布，那个货量，完满是求过于供的。
原来就夺手的三盘，或许会因为那一份“大礼包”，会让更多人疯夺。
除那三盘之外，二手楼盘已经闻风远扬了。
琶洲的标杆盘保利天悦，一套198㎡的4房单元，最新的挂牌售价已经涨到了3450万，比照7月的挂牌价3300万，已经价格上调了150万，单价往到了17万/平。能够看出，那位业主很会挠时机，但有没有人赏光，那就另说了。
可有一说一，琶洲的新规划，对楼市的利好是有必然影响的，想出手的二手业主，趁那个风头提涨，也在情理之中。
03 理智派：醒一醒
起头的时候，八姐也和一些中介一样，不外颠末两天的沉着，八姐已经改动了观点。
所以，八姐那里很想泼一盆冷水，stop，你们想多了。
起首，琶洲经济开发区的范畴和面积明显缩水。
根据2020年广东省政府设立琶洲数字经济试验区的文件展现，琶洲经济试验区次要分为琶洲岛、琶洲南区2个区块，面积1287.47公顷，比照琶洲经济开发区702.1672公顷的面积，多出了585.3公顷。
而那585.3公顷，是没有明白制止不克不及开发贸易房地产的。
也就是说，琶洲的室第变量，能够在585.3公顷内。
其次，文件中的严禁贸易房地产开发，并没有明白严禁对象。因为贸易房地产所包罗的不单单是室第、公寓，还包罗写字楼、贸易中心、商展等。
在百度百科的定义傍边，贸易房地产是指地盘及地盘上的永久性建筑、根底设备、水和矿躲等。
很显然，琶洲要想成为继珠江新城之后的另一个城市引擎，不开发贸易、写字楼是不成能的。
也就是说，严禁贸易房地产开发，可能还需要进一步期待官方的施行细则落地，其实不能盖棺定论的说，琶洲已经没有新增室第了。
再者，不增加室第，琶洲常住生齿上不往。
根据广州此前公布《琶洲地域2019-2035年的开展规划》展现，到2035年时，琶洲地域的就业生齿将到达80万人，栖身生齿到达34万人。
而截行到七普数据展现，琶洲的常住生齿仅有7万人，只要目标生齿的1/5。
那也意味着，要想让琶洲的栖身生齿水涨船高，只要大幅增加宅地或者公寓用地。
值得重视的是，从往年以来，琶洲就通过地盘规划调整，逐渐增加了室第用地的赐与。
好比在琶洲中二地域，在往年新增了3宗室第用地。
别的，琶洲南区的赤沙旧改还拥有大量的室第用地。
本年6月份广州规划局发布控规方案就展现，琶洲南区总共有13宗纯室第用地和5宗涉宅用地。
假设按现有规划数量看，琶洲其实其实不缺室第用地，只是还没开发罢了。
还有一个就是，即便打上经济开发区的标签也未必能“鸟枪换炮”，好比广州3个国际级经开区，目前较胜利的只要黄埔，也就是广州经济手艺开发区。
而之前的5个省级开发区，如今混的如何，熟悉广州的人都晓得。
也就是说，被划为经开区，也只是多了一个标签罢了，能否胜利发育，还得看规划能否会落地。
最初，八姐想说的是，琶洲成为经开区后，区域内的房价其实并没有呈现太大改变。
好比上文提到的保利天悦，那一两天二手盘业主其实大部门都是在降价，而非涨价。
位于琶洲的豪宅山河国际也一样，挂牌价大部门都纹丝不动，并没有业主有勇气上调挂牌价。
春江水热鸭先知，琶洲成为经开区，房价涨不涨，好欠好卖，周边的业主会不晓得？
如今飞腾，还为时髦早。
抛除一切妄想，洗洗睡吧。