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在重庆地标江北看音桥还没有成名的时候，那里最让人羡慕的街区是龙湖星悦荟，西邻看音桥商圈，东接江北嘴CBD，隔江远看解放碑，坐拥天时以及栖身操行优势，开盘十年的龙湖星悦荟，仍然是本地房价的天花板。
起身于重庆的龙湖集团，即使早已将总部迁到北京，龙湖天街在全国各大城市拔地而起，但论及影响力，尤以西南地域为最，以至可以改动城市的商圈格局。看音桥的龙湖重庆北城天街，凭一己之力成为重庆年轻人夜生活的起始点。
而创作发明那个市值超越800亿港元地产集团的开创人吴亚军，却在近期对外公布退休，年龄还不到60岁的她，将公司的治理权交接给内部培育提拔起来的职业司理人陈序平。
随之而来的，是龙湖集团港股股价跳水，盘中以至呈现狂跌。有意思的是，龙湖接班人陈旭平关心者寥寥，圈内圈外反而在密查龙湖是不是要出问题了，吴亚军莫非预备跑路了......
近年来地产大佬们隐退后，公司能否平稳过渡，不断都是外界关心的问题。固然吴亚军对外发声表达，退休那件事不是暂时起意，而是酝酿三年的成果，但在那个房地产行业面对转型和转折的时候，龙湖集团严重人事情动，天然会引起外界的普遍存眷。
吴亚军交棒，用了三年时间
做为中国TOP前10的地产公司，龙湖集团可以从不可偻指算的处所房企中杀出重围，吴亚军起到了至关重要的感化。
在上世纪90年代初，中国掀起房地产开发的海潮，那是一个地产行业“英雄辈出”的时代，王石、孙宏斌、潘石屹、许家印等，都在那时踏出成立本身贸易帝国的第一步。
贸易嗅觉灵敏的吴亚军，在1993年创建了龙湖地产，从重庆政府的“小康室第科技示范区”项目起身，开发了封锁式花园小区“龙湖花园南苑”，也由此确立了龙湖中高端的市场定位。
2000年，做为龙湖集团董事长的吴亚军亲身点头，拿下重庆看音桥的一片烂尾房，建立龙湖第一个天街项目。现现在，龙湖天街已经成为龙湖集团的标记之一，而看音桥的龙湖重庆北城天街，号称每平方米都能挤出钱来。
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彪悍、施行力强、干事雷厉流行，那是很多龙湖人关于吴亚军的评判，那十分契合人们关于重庆妹子泼辣性格的印象。
2005年，吴亚军率领龙湖集团成为重庆甚至整个西南地域首家销售额打破20亿元的房企，排名重庆本土房企第一，随即加速全国化历程。
仅仅两年时间，龙湖集团销售额打破100亿元，跻身全国一线房企的行列，并于2009年11月底在香港胜利上市。2017年，龙湖集团打破千亿销售规模，吴亚军也从重庆女首富，酿成了中国女首富。
一路走来，龙湖集团也构成了本身的风气，那就是“稳”字当头，吴亚军树立了龙湖高端产物和办事的定位，龙湖天街的胜利，让龙湖胜利侵占浩瀚城市地标建筑或核心贸易区。
但吴亚军其实不膨胀，在房地产企业疯狂拿地的期间，以至有房企将高端贸易地产开到县城，而龙湖集团仍然理性的抉择高价值地块，而且顶住增长压力规划了贸易、长租公寓等持有型多元化营业。
从房地产三道红线“剔除预收款项后资产欠债率不超越70%、净欠债率不超越100%、现金短债比大于1倍”来看，龙湖集团本年上半年剔除预收款后的资产欠债率68%，净欠债率55.3%，现金短债比为3.09倍。
吴亚军凭仗审慎的立场看待财政杠杆，连结绿档、连结投资评级，一跃成为民营房企中，最不变的中坚力量之一。
但关于黄金一代的房企大佬们来说，从意气风发的拿地、豪气冲天的标王，到现在谨小慎微的投标、低声下气的筹钱，过往大秤分金银、大碗饮酒肉的日子一往不返，当经济周期变更，风云人物也不能不面临人情冷暖，瑟瑟秋风。
吴亚军预备退休了，事实时代的潮头她未曾缺席，并且超负荷运转多年，心力枯槁，根据多渠道的内容展现，吴亚军患有糖尿病和甲状腺等疾病，近年来还呈现了心脏问题。
吴亚军自述，一次闺蜜陪她往病院看病，当拿到成果后，闺蜜说：“假设再如许下往，你就无法看到本身孩子事业有成的那一天了。”恰是此次触动，让吴亚军下定了退居二线的决心。
然而到了吴亚军的位置，并非想退休，就可以轻松退下来的。为了实现平稳过渡，吴亚军一方面将股份通过信任体例转给了女儿，逐步将公司的所有权、受益权和运营权停止别离，另一方面从内部觅觅适宜的职业司理人接班。
那个过渡期，吴亚军足足酝酿了三年时间，也恰是在那期间，80后的陈序平火速升迁，业内也起头传播出他要接班吴亚军的动静。
内部走出来的“仕官生”
吴亚军曾表达，“已经看察陈序平近十年，出格比来七八年，我跟他的小我交换十分多，一路看着他走来。”
做为龙湖第四届仕官生的陈序平，是龙湖集团本身培育提拔起来的骨干力量。龙湖仕官生方案是从2004年启动的内部造血机造，意在从一流高校中吸纳优良结业生或社会雇用，培育提拔中高层治理人才，那也是国内大型民企普及摘用的一种人才培育提拔轨制。
据龙湖集团公布的数据展现，仕官生雇用项目已为公司培育提拔出近200名中层治理者，仕官生在高管团队占比也到达20%。
那种轨制不只为企业培育提拔人才梯队，也使很多企业一改家族化的集权式指导，由职业司理人来治理公司。
如美的集团开创人何享健培育提拔了接班人方洪波，他凭仗在美的集团二十年的体味积存，通过内部的组织构造、治理系统和文化变化，让美的集团转亏为盈。吴亚军在承受媒体摘访时，也曾大加赞扬誉的集团的交接班形式，而且亲身向何享健“取经”。
在龙湖地产已经干了十多年的陈序平，有着与方洪波类似的履历。从履历来看，陈序平2008年从清华大学硕士结业后，就加进了龙湖仕官生方案，历任工程师、工程司理、项目总、投资开展部负责人等职位，于2016岁尾出任龙湖成都公司总司理，进进龙湖的中高层行列。
接下来即是陈序平人生超卓的“三级跳”：2021年7月被录用为龙湖集团COO和地产航道总司理；2022年2月底，接替56岁的邵明晓，成为龙湖集团CEO；10月底，刚过完40岁生日的陈序平，以董事长兼CEO身份掌舵龙湖集团。
吴亚军不只继续存眷陈序平十几年，认为他在投进度、对龙湖集团的忠实度和贸易构想上是一个可造之才，更勇于放权给他。
往年起头，陈序平已经在龙湖集团总体整顿公司的组织情况以及执掌整个大的盘面，本年8月的龙湖地产功绩会上，吴亚军表达，陈序平在过往近半年CEO职位上的工做，表示超出她的预期。
做为龙湖从校招“仕官生”中培育提拔出来的佼佼者，陈序平完美继续了龙湖“稳”的基因。在升职为成都龙湖总司理后，陈序平用接下来的四年时间，将成都龙湖打形成集团“多航道协同”战术落地的样本，成都龙湖开发销售额也从2016年的53亿元增至2020年的180亿元。
恰是那份对龙湖集团战术的理论，让陈序平颇得吴亚军的喜爱。因为关于此时的龙湖集团，甚至于整个房地产行业来说，需要的不是锐意朝上进步的地产大佬，而是可以守成并稳重前行的可靠的人。
往年龙湖集团进一步明白了“城市聚焦”和“航道聚焦”战术。龙湖集团从一、二线68个投资城市，进一步聚焦到20个重点城市、14个时机城市，构成室第、贸易地产、长租公寓等多赛道协同的规划。
早在房地产市场巅峰期间，吴亚军就造定严厉战术，规模主动降速，坚守财政规律，并勤奋拓展室第开发之外的航道营业，那使龙湖集团在房地产行业下行过程中，连结了营业的稳重。
“往地产化”是吴亚军留给陈序平更为久远的目标。陈序平透露，将来五年，龙湖集团的目标是贸易、租赁住房、空间办事、伶俐营造等，四个运营性航道的利润占比要过半，收进占比到达集团三成。
陈序平认为，“到阿谁时候，应该说龙湖集团就完成了往地产化。”
压力：稳住功绩和投资者自信心
为了让交班显得愈加有自信心，也是看准了“抄底”的时机，从本年九月起头，龙湖集团积极拿地，在北京、上海、合肥和成都等高能级城市新获取了十个项目，总金额108亿元。
中指研究院统计，2022年前9月，龙湖权益拿地金额排名房企第13位，也是为数不多仍在拿地的民营房企。
吴亚军此时交给陈序平的龙湖集团，销售额回正、年内到期债务已还清，还有很多龙湖集团白叟辅佐，被吴亚军认为是“一个比力好的时机”。
但此时房地产市场整体情况仍然严格，龙湖地产才刚刚处理了一场做空危机，关于接班人陈序平来说，远没有看上往的那般光景。
关于房地产企业来说，棘手的问题早已从获得优良地盘资本，变成若何处理销售的继续低迷形态，那也是对房企的运营性现金流产生冲击的更大原因。
从数据来看，2019年至2022年上半年，龙湖集团的运营活动现金流净额从342.76亿元减至42.23亿元。与之对应是销售额的下滑，虽然龙湖集团近期公布，第三季度合约销售额同比增长0.8%至598亿元，但本年前9月，龙湖集团合约销售额仅为1455亿元，同比下滑28%。
而陈序平在本年岁首年月公布的龙湖集团2022年全口径销售目标，是3000亿元。
除了销售低迷，运营对现金流的消耗也在加剧，龙湖集团也遭遇了毛利的下降，本年上半年财报展现，龙湖集团毛利率为21.3%，同比下降6.4个百分点。
那并不是龙湖一家的难题，而是整个房地产市场景气宇的问题。国度统计局发布的相关数据展现，本年1-9月份，全国房地产开发投资同比下降8.0%；商品房销售同比下降26.3%。
而更让投资者担忧的，是龙湖集团的总欠债闪现上升趋向。2019-2022年上半年，龙湖集团欠债从4855.67亿元增至6632.81亿元。固然那些欠债次要是活动欠债，但应付账款及票据仍有近千亿元。
本年8月，龙湖集团突遇一波商票过期传言，更有瑞银发布评级陈述称，碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金，产生了负的自在现金流，招致龙湖集团迎来了一场本钱市场的做空危机。
尔后龙湖集团用详尽的数据，破解了商票过期的讹传，吴亚军更是率领治理层出席沟通会，亮相企业没有呈现任何情况，而且公布了以股代息的分红体例。那场危机也招致吴亚军的退休方案，延后至现在才得以完成。
即使是民营房企中功绩稳重的佼佼者，对投资人仍不敢漫不经心。数据展现，与岁首年月比拟，此时龙湖集团的股价跌幅，已经超越20%。
尾声
比拟煊赫一时的融创中国、世茂、阳光城和富力等房地产开发商，龙湖集团显然是胜利的，在吴亚军的掌舵下，龙湖集团胜利跻身中国房产TOP10，而且牢牢站稳脚跟。
拥有民企房企中更佳信誉评级，三道红线均连结绿档，并继续在公开市场投资拿地，吴亚军为陈序平留下的，是让地产同业们妒慕的优良资产。但龙湖集团也面对增长压力和行业情况下行的不确定性，并且投资者愈加的灵敏，审阅陈序平若何率领龙湖集团穿越地产的“冰河期”。
好在， 吴亚军尔后仍将担任龙湖集团“战术开展参谋”一职，为龙湖的开展标的目的陆续把关。但为了不引起市场猜疑，她也表达，将次要从两方面存眷公司开展，包罗对龙湖贸易形式提出定见，以及公司怎么逃求新的利润增长点、怎么躲避风险等。