你们晓得，产物错配到底有多可怕吗？
你们晓得，房子买错了的后果是啥吗？
不晓得不重要，看完今天那篇文章，你或许就能大白了！
错配，如字面意思一样，它是指婚配错误。那就比如女生嫁错人，男生进错行一样，最初的成果，都很让人失看。
所以，我们在买房的时候，必然要避开错配的产物。
01
不料见买，骏景花园的顶复单元
举个例子，假设你想买金融城的 骏景花园，那么，我不料见你买它们的 顶复单元。
因为，错配了！
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◆ 骏景花园实景图 二娃拍摄
一般说来，每一个楼盘的顶复，都是 价格最贵的！也是创造小区售价天花板的种子选手。
好比，越秀区的粤海拾桂府，整个小区就2-3套顶复，通俗的平层卖9-10万/㎡的时候，它的顶复报价要 15万/㎡。
还有珠江帝景，明明都收楼10几年了，本年却又突然放出一些珍躲单元，全数是顶复，价格往到了 13万/㎡！
再好比，侨鑫汇悦台，通俗的平层可能卖20万/㎡的时候，它的一套顶复则卖出了 30万/㎡，创下更高笔录。
但骏景花园的顶复单元，就偏偏是个破例！
为啥说它是破例呢？
我们来看看它的顶复都卖几钱？
各人都晓得，骏景花园在 “广州96个二手房批示价小区”的名单内，所以高于批示价51878元/㎡成交的房源，是不会在贝壳上展现的。
但上图就很有意思了！
2021年，骏景花园在贝壳上一共成交了2套顶复，一套 4.5万/㎡，一套 4.6万/㎡，全数都低于批示价展现出来了！而其他房源，因为全数高于批示价，所以展现“暂无数据 ”！
于是，我陆续翻，翻到了2020年的成交价笔录：
搞笑的是，前后两套三房都卖出了5.1万/㎡的单价，唯独中间一套顶复，只能卖出3.9万/㎡的价格！比平层足足低了 1.2万/㎡！
对的，你没看错，骏景花园的顶复不只卖不起价格，以至还远远落伍。
打个例如，骏景南向若卖7万/㎡，北向卖6万/㎡，那么顶复就只能卖5万/㎡！
形成那种现象的原因呢，就是因为错配！
看过骏景顶复的人，应该领会，它的格局像复式公寓一样，单层面积很太小，有点小家子气。然后，又因为面积大，招致总价高！
你想啊，谁TM情愿花1000多2000万，来买你那么一个老破大啊？事实，骏景花园的楼龄已经很旧了，调养得也不可，然后栖身情况一般，电梯还时常出毛病。
有那个钱的人，莫非对栖身操行没有要求吗？明显不是嘛！
◆ 骏景花园小区实景
所以，骏景花园的顶复，在市场上毫无合作力。
即使是小区业主想要置换，也很少有人会考虑它。而是会抉择骏景的平层4房，或者 东御苑。
说到那里呢，那让我想起，7天后，也就是11月14日，骏景花园的一套待拍卖的法拍房。
那套房子就是建面约260㎡的顶复单元，起拍价仅2.99万/㎡。
假设我没猜错的话，可能4万摆布就能成交！
02
掌握总价，才有更多接盘侠
当然，除了骏景以外，其实广州一手房市场里面，也有蛮多错配产物的！
好比 A楼盘，几个月之前降价火了一波。于是，就有粉丝来问我：二娃，某某楼盘，9万/㎡值得买吗？
其时，良多人都认为：当然值得啊！降价了那么多，如今买很划算，为啥不买？
但二娃的观点，其实有点差别。
我认为，9万/㎡的A盘，自住是完全能够买的，但抱着升值投资目标往，那就仍是算了！
因为，那个盘建在半山腰上看山景，情况确实好！然后，价格也确实降了良多，从12-14万/㎡均价降到了9万，实的划算。
别的，其时整个板块二手房都卖到8-9万/㎡了，还不满5年，税费高。所以，那个价买A盘，仍是比力香的。
◆ 香，是比拟而言！图源：公共图库
但投资考虑，为啥我不料见呢？
我认为A盘产物定位错误，户型面积搞太大了，招致总价全在 2000万以上了，属于错配产物。
你要那么想，总价1000万摆布的预算，在广州确实没有什么好的抉择，略显为难！ 但2000万摆布的预算，抉择空间就很大了！
我能够抉择珠江新城中区楼盘，能够抉择天河公园次新盘，能够抉择琶洲南TOD如许潜力大的新盘。 站在投资的角度来看，那几个标的必定强于A盘。
所以，我为什么要选你呢？那时候，A盘也就没有了合作力！
讲实，那个楼盘各方面做得实的很棒，我也很喜好，假设产物是120-200㎡的改进，多搞点140㎡的户型，我觉得会好卖良多！
◆ 广州房产细鹏摄影
03
不要一味沉沦，极小户型
别的某些盘，我觉得卖不动，是因为户型做小了！不该该一味往搞极致户型。
各人要记住：极致小户型，不是在广州所有区域和板块都适用！
起首我们要大白，哪些人喜好买那种极致户型？哪些处所，那种极致户型很好卖？
据我领会和看察，极致户型一般在三种处所最畅销：
一个是寸土寸金的 核心区域，好比天河！因为天河室第稀缺啊，赐与少啊，并且房价还高啊。所以，良多想挤进来的人都因为门槛太高而劝退！
那时候，极小户型的呈现，对刚需上车族来说就很友好，你想上车天河，总价又只要那么点，那就只能选它。
◆ 广州CBD寸土寸金，广州房产细鹏摄影
另一个则是 远郊区域，好比增城那种处所，出格是靠近地铁口的处所。
因为，能抉择增城的人，根本都是实刚需，特殊刚的那种 （钢铁侠），他们预算有限，但又接近成婚生娃的年龄了，对房子空间需要多一些，因而，同样的预算，你能多一房，天然更受欢送！
还有一种情状是， 学区房！好比越秀一些名校扎堆的片区。因为学位好，房价高，良多人想买个房子给孩子读书又买不起。
因而，做极致小户型，能够称心良多家长的需求。因为，总价降低了！家长能够用更少的钱，让孩子进读同样的学校。那天然就受欢送了！
除此之外的区域和板块，我就不料见往搞极致户型了！出格是客户群体多以老广为主的处所！
那种楼盘，地源客为主。买房人大多有 “根柢 ”在，良多人都是换房，卖掉本来的房子再买。因而，预算都比力丰裕，考虑的户型大多以改进为主，不会买极致小户型。
对了，下周三中午，二娃、广哥、园长，会初次三人一路户外曲播，据说会做一件很刺激的工作，记得预约才不会错过。
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