10月，房地产市场延续筑底行情，重点30城赐与环比大降43%，成交再度下挫，同环比齐跌，环比下降14%，同比跌幅达28%。二手房市场延续上月低迷行情，京宁苏佛莞等核心城市环比跌幅均超15%。
核心要点
新增赐与：10月整体赐与量下滑至年内次低点，仅高于2月，同环比跌幅均超4成。一线持续2个月放量后本月迎来显著回调，仅杭州、成都、宁波、福州等部分二线城市环比持增。
成交：10月整体市场再次“探底”，30城环比再降14%，同比下降28%，1-10月累计同比跌幅达40%，当月成交创3年同期新低。一线大幅回调，同环比跌幅均在四成以上。二三线跌多涨少，仅两类城市逆势上扬，一是成都、大连等9月疫情封控类城市在10月迎来补涨行情；二是重庆、福州、天津等弱二线城市低位上升，环比持增，但同比仍显著不及往年同期。
项目往化：31城往化率由上月37%微增至38%，各城市环比跌多涨少，上海、北京、杭州、合肥等往化率全面回调；前期往化低迷城市武汉、南京、常州、佛山、珠海等整体往化率尚属低位踌躇，不敷15%。福州、无锡、东莞涨幅显著，次要因房企推盘积极性较低，单个热销盘构造性拉升整体往化率，现实调研来看，客户看看情感照旧深挚，后期往化照旧不容乐看。
库存：10月30城中八成以上城市供求比下降，库存压力略有缓解，不外大连、武汉、昆明、厦门、无锡、青岛、南宁、常州等二三线城市存量消化周期均长达2年以上，往化压力犹存。
二手室第：10月13城环比下降14%，同比上涨36%，前10月累计同比仍下降27%。一线成交规模回落最为显著；二线环比下降7%，南京、苏州等前期热点城市环比持降。三四线城市中强三线如佛山和东莞环比回落，弱四线如船山、资阳和宝鸡则环比上升。
后市展看
政策利好出尽+营销力度收回，11月“筑底”行情延续，沪杭等往化压力犹存
“金九银十”成色欠安，展看下月，我们认为，房地产市场还将延续筑底行情，短时间来看不会有明显起色。次要是基于以下几点：一是万寡注目的二十大落幕，与房地产间接相关内容少之甚少，除了重申“房主不炒”之外，更多强调租售并举，关于短期楼市提抖擞用有限；处所纾困政策进进疲软期，相较9月发布频次明显回落。二是房企积极应对，国庆期间营销动做频频，效果仅是“好景不常”，跟着后续折扣力度变成常规，市场成交增长继续性较差。三是究其底子，当前居民购房自信心不敷，经济疲软，赋闲率高企的客看情况使得居民普及对将来月供才能持担忧立场，也会客看上延缓购房行为。
就当前形势来看，热点城市个数还将削减，各城市分化格局还将延续。上海、杭州、合肥等前期高热城市行情亦有转淡迹象，跟着次核心片区赐与集中放量，夺房现象不复存在。上海积分摇号项目个数显著下降，以至部门项目呈现了50%的弃购率。事实上，二手房市场继续低迷按捺了改进置换需求的释放，后续成交增长动力明显不敷。而关于弱二线和广阔根本面较差的三四线城市而言，前几年成交的继续放量明显透收了将来的需求空间，成交规模和房价或将迎来全面回调行情。
01
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新增赐与
同环比降超四成
仅杭州成都等二线显著上升
10月整体赐与量下滑至年内次低点，仅高于2月。30个重点城市估量新增商品室第赐与1133万平方米，环比下降43%，低于8月、4月，同比也下降40%。
分能级来看，一线城市赐与环比下降最为显著，环比降61%至184万平方米。此中上海赐与规模高位回落，环比降59%至52万平方米，但前10月累计赐与仍同比上涨35%。本月上海新增赐与次要位于外环外区域，如龙光天耀、虹桥灿烂公馆等。
二三线城市新增赐与也如期回落。26个重点城市整体估量新增商品室第赐与不敷1000万平方米，环比下降38%，同比下降39%。仅杭州、成都、宁波、无锡、福州本月赐与陆续放量，杭州、成都次要源于前期成交相对优良，新房存量较低、往化压力可控，房企推盘积极性较高。宁波、无锡、福州等迎来阶段性放量，畴前十月累计赐与量来看，较往年同期仍处腰斩形态。
部门核心城市的优良项目加推进市将对新房成交表示起到必然支持感化。以杭州为例，本月超三成新增赐与位于中环以内。杭州一圈层和二圈层优良项目如晓月和风、枫萃云轩等均新推大量货量进市。
02
新房成交
国庆营销常态后热度转降
10月环比再降14%
2022年10月，整体市场再次“探底”，据CRIC监测，10月30个监测城市成交面积为1414万平方米，环比再降14%，同比下降28%，1-10月累计同比跌幅达40%，继“金九”爽约之后，“银十”再度缺席。从周度改变法例来看，因十一黄金周房企加强了营销力度带动一波走量，然后增长继续性不敷，出格是遭到疫情频频和营销力度转弱的双重影响，整体10月成交闪现出“前高后低”的走势。
将2020-2022年3年以来差别月份成交面积横向比照，能够看出，本年整体行情表示可谓“大不如前”，创3年以来新低。即使与2021年下半年“急转曲下”的行情相比照，整体市场成交量仍有必然差距，市场苏醒水平不及预期。
一线大幅回调，10月总成交为199万平方米，环比下降36%，同比下降31%。究其原因，一方面赐与履历了前两个月集中放量，本月疲软，环比大降6成以上。另一方面，前期热点城市诸如上海、北京等市场也有转淡征兆，以上海为例，环外推盘占比上升拉动开盘往化率由上月73%降至29%，且积分摇号项目数量逐月递加，以至为数不多的高分项目也迎来50%以上的弃购率，由此可见，市场正逐渐由卖方市场变成买方市场，热度有转降征兆。广深整体成交量尚属低位踌躇，未见明显起色。
二三线城市总成交仅1214万平方米，环比下降9%，同比降28%。各城市环比跌多涨少，显著回落的包罗前期热点城市合肥、南京、西安等，同样前期集中放量的青岛、南宁、徐州等本月环比降幅也在20%以上。而逆势上扬城市大致分为以下几类：一是成都、大连等9月疫情封控类城市在10月迎来补涨行情；二是重庆、福州、天津等弱二线城市低位上升，环比持增，次要得益于十一国庆黄金周房企营销动做频频，短期内以价换量效果显著，但后续增长动能明显不敷，10月同比仍显著不及往年同期。
03
项目往化
整体持平、沪杭转降
武汉南京等大都往化率低于30%
以项目开盘往化率走势来看，据CRIC调研数据，31个重点城市均匀开盘往化率由9月的37%微增至10月的38%，仅上升1个百分点，根本与上月持平。细化到周度改变闪现出“先降后升”的过山车走势，9月末10月初往化率稳中有降，一度跌至15%，然后续陪伴部门城市核心区域赐与放量，适销对路产物集中进市构造性拉升了市场热度，至第44周（10.24-10.30）往化稳步上升至50%。
聚焦到单个城市，10月各城市环比跌多涨少，大致闪现出如下特征：一是前期热点城市诸如上海、北京、杭州、合肥等往化率全面回调，次要源于一方面非热点区域推盘量显著上升，构造性拉低了均匀往化率程度；另一方面热点楼盘夺房现象略有缓解，部门摇号楼盘呈现了弃购现象。二是前期往化低迷城市武汉、南京、常州、佛山、珠海等整体往化率尚属低位踌躇，不敷15%。三是福州、无锡、东莞涨幅显著，次要因房企推盘积极性较低，单个热销盘构造性拉升整体往化率，现实调研来看，客户看看情感照旧深挚，后期往化照旧不容乐看。
04
库存
赐与缩量致库存微降
6成以上城市往化周期超20个月
10月整体30个重点城市因赐与缩减而表示出供小于求的形态。详细来看，八成以上城市供求比下降，仅宁波、无锡、杭州、南京、郑州、东莞和海口仍是供过于求。需要重视的是，因为前期新增赐与尚未完全往化，因而30个重点城市虽短期供小于求，但中期来看楼市仍存在待售积压问题。
30个重点城市中21城商品室第消化周期超越18个月。大连、武汉、昆明、厦门、无锡、青岛、南宁、常州等二三线城市存量消化周期均长达2年以上；一线城市中北京和广州消化周期也已超越18个月。从同比来看，西安、宁波等10月末库存同比上涨超20%，也处于汗青较高程度。
总的来看，固然新房赐与缩量后短期楼市供求压力有所缓解，但因为成交表示较差、积压库存较高，大都城市当前仍在面对严格的消化难题。
05
二手住房
13城环降14%
宁苏佛莞等核心城市降幅超15%
10月二手房市场规模进一步缩量，13个重点城市估量仅成交379万平方米，环比下降14%。因为2021年同期深圳、青岛、东莞等均处于低基数，10月同比上涨36%。但前10月累计同比仍下降27%。
详细来看，一线城市成交规模环比下降22%。此中北京环比下降26%，十一黄金周下滑显著，然后成交起头上升，周度成交3000套摆布，因而整体成交同比上涨26%，显著好于往年同期。深圳环比上升6%，因二手房批示价没有调整，整体市场成交趋于停滞。值得重视的是，深圳高端豪宅二手房挂牌价已较2021年高点下降约20%。\
二线和三四线城市成交规模别离环比下降7%和16%。热点城市诸如南京、苏州等成交环比均有差别水平回落，以苏州为例，10月成交环比下降18%，已持续3个月规模回落。值得重视的是，苏州二手房市场房东降价抛售情状普及，一方面苏州二手房挂牌量继续上升，10月新增挂牌超3000套；另一方面成交均价降价显著，环比降幅超5%，市场向买方倾斜。
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文章来源:克而瑞