商业地产的严重过剩，开发商开发产品同质化严重，作为商业地产人，我们在每一天的焦虑当中，常常思考，我们到底要做什么样的商业？如何更好的契合消费者需求？我们的商业怎样才能活下去？
商业已经不再单单的为了满足供需关系而存在，产能的严重过剩，催逼着我们商业地产从供需转向消化产能。
商业地产开发有两个趋势：
小体量购物中心
小体量购物中心居多，一是小体量购物中心居多处于老城区，到了升级改造的年限；二是开发商对于商业的态度发生了根本的转变，能不做商业就不做，非做不可的情况下就更大限度的减小商业的体量。
商业街区
商业街区本身比较灵活，销售或者自持给了开发商更多的选择，对于老街区的升级改造，成本要比改造购物中心低很多。
从这两个趋势，我们不难发现，当下的商业人更加理性，已经逐渐回归到商业初心：商业存在的本质就是承载供需关系的空间。
本篇我们将重点分析一下小体量购物中心未来的发展趋势。
城市级核心商圈小商业
城市核心商圈鲜有可以开发大型购物中心的土地，未来更多的则是在城市更新过程中，对于原有老破小的升级改造，这种项目位置虽好，但周边也会有更多的近些年新建的大型商业，它们功能更多，业态更全，针对于这种情况，对于小商业，我给出的策略就是聚焦。
2019年12月，新鸿基One ITC低调开业，面积逾3万平方米，汇聚世界顶级高端品牌旗舰店及热点网红特色餐饮，把客群定为立足国际视野，追求前沿潮流、品质生活的千禧一代。
商场汇聚逾138个国际级高端品牌，其中10%牌首次进驻中国及上海，更有逾50%品牌首度进驻徐家汇商圈， *** 超全殿堂级的高端时尚服饰品牌，包括路易威登 (Louis Vuitton)丶古驰 (Gucci)丶赛琳 (Celine)丶圣罗兰 (Saint Laurent)丶华伦天奴 (Valentino)等国际一线品牌。
因为项目的重奢定位、客流与恒隆港汇重合，所以项目体量小的劣势将会很明显，让我们看看新鸿基是如何打造都市型的小商业。
客群聚焦
One ITC虽然奢，但聚焦在千禧一代， 客群年龄定位更加精准，也更加尊重、亲和这类消费人群。
品牌聚焦
受面积所限，OneITC目前的布局以零售为主，主要聚集了奢侈品、潮牌、设计师品牌。
OneItc首层入驻了约17个奢侈品牌，沿街就有包括GUCCI、MONCLER、CELINE、CHAUMET、VALENTINO、SAINT LAURENT、LV、Alexander Mc QUEEN等品牌。
除了一楼重奢品牌还包括轻奢品牌PINKO、KATE SPADE、LONGCHAMP等；潮牌GOLDEN GOOSE、Champion、MCM等；设计师品牌HEFANG、ANNAKIKI等。
商场内餐饮品牌以小面积轻餐饮为主，占比约为15%，集中在B1和2楼，包含觅食小馆、Venchi、LOKA等10余个品牌，适合周边白领用餐停留。
除了一些为大众熟识的奢侈品，One ITC还率先引入多个首店，包括设计师品牌ANNAKIKI在上海唯一的一家门店、巴黎时尚品牌MaisonMargiela在上海的首个购物中心店（此前入驻了上海老佛爷百货）、面包界“爱马仕”grand marble上海首店等。
空间聚焦
One Itc的做法是基于客群，而不是根据品牌打造空间，很多重奢商场内场设计都偏规整素雅大气，上海恒隆广场就是个极好的例子，新鸿基的项目内场变化相对较多，不论是ifc、iapm还是最新的One Itc，整体动线都称不上工整，但这好像又成为了新鸿基的辨识度之一，内场彰显灵动感。
城市级核心商圈小商业，只有聚焦目的性消费，才是唯一脱颖而出的解决之道。
区域级商圈小商业
区域级商圈小商业，因其覆盖半径小的特点，它更多承载周边人群的社交需求，所以建议把重点放在社交性上面。
2018年12月改造开业的新天地广场以“新女性潮流社交目的地”为定位，既是中国新天地于今年年初推出全新商业零售品牌“新天地XINTIANDI”后的首个落地实践，同时也是消费结构变革和体验式消费升级大背景下，新天地精打差异细分，领创商业变革的大胆尝试。
主题定位方面，无界社交，赋能潮流女享主义。
新天地广场聚焦女性社群，通过独具匠心的外观设计、潮流前沿的业态引入以及打破传统的体验营造，在满足生活品质的同时，打造一个